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Este artículo fue redactado el 01-10-2015, con lo que las citas legislativas se refieren a textos legales vigentes en ese momento.

Oct
01

Las claves para transmitir una Licencia de obras, actividad o apertura

Autor: G.M Carvajal | | 8.326 Lecturas | 1 Comentarios
(11 votos)

Papeleo con las licenciasREQUISITOS Y CLAVES PARA TRANSMITIR UNA LICENCIA URBANÍSTICA:

Como punto de partida de este análisis debemos tener claro que, en esencia, “Las licencias de obras son transmisibles”, no obstante debemos matizar los casos y requisitos en los que se puede producir dicha transmisión:

Transmisión de las Licencias1. LA LICENCIA DEBE HABER SIDO OTORGADA Y ESTAR EN VIGOR:

No tiene sentido solicitar el cambio de titularidad de una licencia caducada, es decir una licencia respecto de la que ya hayan pasado los plazos máximos que se establecen en la misma para iniciar o terminar la obra, puesto que la declaración de caducidad extingue la licencia, no pudiéndose iniciar ni proseguir las obras o ejercer la actividad.

2. QUE NO HAYA HABIDO CAMBIOS EN LA OBRA O ACTIVIDAD

En el caso de que se hubieran realizado modificaciones o cambios en la obra, instalación o actividad a desarrollar, es necesario solicitar una nueva licencia que legalizase y amparase las mismas.

3. EL CAMBIO DE TITULARIDAD NO REQUIERE UN ACTO DE AUTORIZACIÓN

El cambio de titularidad es una mera comunicación en el que la Administración no está obligada a dictar resolución o autorización, es decir, el Ayuntamiento se limita a tomar razón del cambio de titularidad y a tener constancia del mismo en sus archivos.

Con lo que en caso de retraso en la comunicación de la Administración no puede operar la figura del silencio administrativo. Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 1981:

«…la intervención municipal en caso de transmisión de licencias no es de previa y expresa autorización para que aquélla opere, sino de mera constatación o toma de razón de la extra administrativamente producida por el simple acuerdo del antiguo y nuevo propietario, cuyo incumplimiento determina que ambos queden sujetos a todas las responsabilidades que se deriven para el titular…».

Todo ello de conformidad con el art. 42.1 de la Ley 30/1992 de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, en cuya virtud se exceptúan de la obligación de dictar resolución expresa a los supuestos de terminación del procedimiento por pacto o convenio, así como los relativos al ejercicio de derechos sometidos únicamente al deber de comunicación previa a la Administración.

4. DEBERÁ COMUNICARSE POR ESCRITO AL AYUNTAMIENTO POR EL ANTIGUO Y EL NUEVO TITULAR

Trasmitir licencias papeleo

En los casos en los que no se aporte la conformidad del anterior titular, ya sea porque haya fallecido, desaparecido o no pueda obtenerse, puede ser sustituida por el contrato o documento público o privado que pruebe que se ha transmitido la propiedad o posesión del inmueble, local o solar (inter vivos o mortis causa).

Esto se hace así para facilitar la transmisión en aquellos casos en que, por fallecimiento del antiguo titular de la licencia si fuera persona física o disolución de la persona jurídica (Sociedades, empresas, etc...), resultaría imposible recabar su consentimiento.

Esta posibilidad se reconoce tradicionalmente por nuestros Tribunales, a modo de ejemplo valga lo dispuesto por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid en sus sentencias 16/2004 de 15 de enero y 1131/2000 de 14 de diciembre:

«…Para proceder al cambio de titularidad el Ayuntamiento ha de tener constancia de que efectivamente dicho cambio se ha producido, y ello por dos mecanismos alternativos, uno bilateral, que no es otro que la conformidad del anterior titular, y otro, que no precisa dicha conformidad, más complejo, que consiste en la acreditación de que se ha adquirido por cualquier medio, inter vivos o mortis causa, la propiedad o posesión del inmueble en cuestión…»

5. LA TRANSMISIÓN NO ES AUTOMÁTICA Y LA ADMINISTRACIÓN PUEDE OPONERSE

El Ayuntamiento al examinar la documentación presentada, tras las comprobaciones oportunas de los servicios técnicos, puede oponerse al cambio de titularidad solicitado a la vista de dicha documentación, ya que podría haberse dado cuenta de que por ejemplo se produce un cambio de actividad o de las dimensiones del local o sus instalaciones, al haber variado las condiciones de la obra, instalación o actividad que fundamentaron la concesión de la licencia en su día.

Nuestros tribunales apoyan esta tesis, tal y como se refleja la sentencia núm. 550/2001, de 8 de mayo, de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco:

«…Al dictar la resolución impugnada, la Administración demandada… llegando a la conclusión de que bajo la apariencia de un cambio de titularidad se pretendía obtener una licencia nueva, sustancialmente distinta de la originaria, conclusión que la Sala habrá de compartir.... lo que verifica la afirmación de que se trataría de una nueva actividad nueva y distinta, a la que no da cobertura la licencia cuya transmisión se pretende. La Administración, por tanto, al denegar el cambio de titularidad, no ha procedido a revocar una licencia ya otorgada…..de manera que la necesidad de realización de las obras e instalaciones implican una alteración de las condiciones en que se explota el negocio y por ello el cambio de titularidad no da cobertura a lo que se pretende, todo lo cual conduce a la desestimación del recurso…»

6. LAS LICENCIAS SE PUEDEN TRANSMITIR PARCIALMENTE O SOBRE DIVERSOS TITULARES

Las licencias se pueden transmitir a nombre de varias personas físicas o jurídicas o bien transmitir por partes, como en los casos que haya un licencia para un edificio, por ejemplo de uso exclusivo de oficinas, si posteriormente se vende por plantas a diversos propietarios, pueda cada uno de ellos obtener a su nombre el cambio de titularidad de la licencia para la planta o piso adquirido.

7. EN EL CAMBIO DE TITULARIDAD LA ADMINISTRACIÓN NO PUEDE ALTERAR SUS CONDICIONES O IMPONER NUEVAS MEDIDAS NO EXIGIDAS ANTES

Un simple cambio de titularidad no puede servir para mostrar un rigor no tenido en cuenta con el anterior titular de la licencia, ya que la existencia de un acto comunicado (de cambio de titularidad) no constituye una facultad conferida a la Administración para revisar una licencia concedida, so pena de incurrir en desviación de poder prohibida por el art. 63.1 de la Ley 30/1992 de 26 de noviembre del RJ-PAC, y ello en la medida en que la Administración debe limitarse a resolver en dicho procedimiento iniciado por el particular si procede o no dicho cambio de titularidad, sin perjuicio de iniciar con posterioridad los trámites oportunos para el restablecimiento de la legalidad urbanística o medioambiental (Sentencias 1425/2002 de 23 de diciembre y 172/2003 de 7 de febrero el TSJ de Madrid).

¿QUÉ PASA SI NO SE COMUNICA LA TRANSMISIÓN DE LA LICENCIA?

En estos casos, el antiguo y el nuevo titular serán responsables solidarios ante la Administración de todo lo que pueda acontecer a raíz de la licencia otorgada, pero el que no se haya comunicado nunca puede afectar, por ese solo motivo, el cese y clausura de la actividad, e incluso la suspensión de las obras.Infracción grave por transmisión licencia

Toda la jurisprudencia se pronuncia en este mismo sentido, tal y como hace el Tribunal Supremo en sus sentencias de 4 de marzo de 1998, 12 de julio de 2000 o 24 de mayo de 2000:

«…el incumplimiento del deber de notificar por escrito a la Entidad Local otorgante la transmisión efectuada, no tiene otra sanción que la responsabilidad conjunta de transmitente y adquirente frente a la Corporación de todas las consecuencias desfavorables que se derivaren para el titular del ejercicio de la actividad…»

No obstante, en realidad y en la mayoría de los casos el Ayuntamiento se suele dirigir, en la exigencia de responsabilidades, contra el nuevo titular de la licencia ante la dificultad de localizar al anterior, ya que puede haber fallecido o haberse extinguido la sociedad, etc.

Es cierto que en algunas Comunidades Autónomas el incumplimiento de la obligación de comunicar el cambio de titularidad es considerado una infracción, con lo que en esos casos también pueden incoar un procedimiento sancionador por dicho incumplimiento, por ejemplo art. 38.4 de la Ley 17/1997 de 4 de julio, de Espectáculos Públicos y actividades recreativas de la Comunidad de Madrid:

“…Artículo 38. Serán infracciones graves:
4. Las modificaciones que no requieran autorización o licencia en los locales, recintos, instalaciones, establecimientos y actividades y en su titularidad, sin que las mismas hayan sido comunicadas a la autoridad competente…”


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Comentarios (1)
Jaime | 12 Nov 2015 08:23 PM
Buen artículo muchas gracias, supongo que va más orientado a las licencias urbanísticas de obras.
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