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Este artículo fue redactado el 14-06-2019, con lo que las citas legislativas se refieren a textos legales vigentes en ese momento.

Jun
14

Edificio en ruina, el fin de la propiedad horizontal y sus oligaciones

Autor: G.M Carvajal | | 421 Lecturas | Comentar!
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El Tribunal Supremo Sala 1ª, sec. 1ª, S 24-04-2019, nº 239/2019, rec. 2574/2016 confirma que la ruina del edificio es equiparable a la destrucción del mismo que permitiría, de cumplirse el requisito de valor proporcional de las obras, la extinción del régimen de propiedad horizontal.
 

¿Cuándo está un inmueble en situación de ruina económica?

Edificio en ruina y abandonadoCuando el coste de las obras necesarias para mantener o reponer las condiciones adecuadas de seguridad, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructural exceda del límite del deber legal de conservación definido por la legislación, de modo que rocede la declaración de este estado ruinoso cuando el coste de la reparación sea superior al 50% del valor actual del edificio (excluido el solar o suelo sobre el que se levanta tal y como señala el Tribunal Supremo (STS 19-11-96 y 3-2-97) con independencia de que, según su ubicación, el suelo tenga más o menos valor), entendiendo como obras de reparación exclusivamente las precisas para devolver la normalidad de la edificación, tanto en el aspecto de estabilidad como de salubridad o habitabilidad y ornato públicos, con exclusión de todas aquellas que impliquen un mero embellecimiento, mayor comodidad, modernización o mejoramiento del edificio.
 
ARTÍCULO 183 ...

2. Se declarará el estado ruinoso en los siguientes supuestos:

a) Daño no reparable técnicamente por los medios normales.

b) Coste de la reparación superior al 50% del valor actual del edificio o plantas afectadas.

c) Circunstancias urbanísticas que aconsejaren la demolición del inmueble.

3 S el propietario no cumpliere lo acordado por el Ayuntamiento, lo ejecutará éste a costa del obligado. 

 

Extinción de obligaciones y del régimen de propiedad horizontal

En la Sentencia del Tribunal Supremo se plantea la interpretación del artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, que contempla la extinción del régimen de propiedad horizontal por esta causa pero en supuestos de destrucción del edificio y su posible extensión al régimen de las ruinas urbanísticas o económicas.
 
ARTÍCULO 23 

El régimen de propiedad horizontal se extingue:

1º) Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

2º) Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

La cuestión no es efímera, ya que en el régimen de propiedad horizontal los copropietarios están obligados a contribuir a los gastos necesarios para el adecuado mantenimiento del inmueble. Con lo que poder equiparar la ruina económica (costes de obras necesrias supera el 50% del valor del inmueble) a los casos de destrucción del edificio permite a los copropietarios poner fin al régimen de propiedad horizontal y evitar así la obligación de asumir los costes de reconstrucción.
 

Consecuencias para los propietarios una vez se extingue la propiedad horizontal

Acuerdos entre vecinos
 
Pues en este tipo de casos, cualquiera los propietarios que tengan que afrontar unas reparaciones por importe superior al 50% del valor del edificio puede negarse a la reconstrucción y hacer cesar el régimen especial de la propiedad horizontal. El Tribunal Supremo considera que lo más importante para poder aplicar este precepto (art. 23 LPH) es el coste relativo de las obras respecto al valor actual de la edificación, con independencia de las causas que han motivado la necesidad de las mismas, y sin que sea exigible la producción de un acontecimiento de fuerza mayor.
 
Debiendo tener presente siempre el régimen de derechos y obligaciones inherentes a la copropiedad ordinaria definida en nuestro Código Civil (arts. 391 y concordantes).
 
Todo ello tal y como expresamente analiza el alto Tribunal en su Sentencia de 24 de abril de 2019: 
 
Para resolver las cuestiones planteadas debe partirse de la finalidad de la norma contenida en el art. 23 LPH  , conforme al cual, a efectos de la extinción del régimen de propiedad horizontal, se equipara a la destrucción del edificio el supuesto en el que "el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro".

Puesto que en el régimen de propiedad horizontal los copropietarios están obligados a contribuir a los gastos necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, la equiparación del supuesto en el que las obras necesarias sobrepasen el 50% del valor del edificio a la destrucción del edificio permite a los copropietarios poner fin al régimen de propiedad horizontal y evitar así la obligación de asumir los costes de reconstrucción de determinada importancia económica. De esta forma, a falta de acuerdo, el legislador coordina los intereses contrapuestos de los copropietarios y atiende a la trascendencia de los gastos de reconstrucción, que cifra en la mayor parte del valor total del edificio. En esta situación, cualquiera de los propietarios puede negarse a la reconstrucción y hacer cesar el régimen especial de la propiedad horizontal.

Lo relevante para la aplicación del precepto, por tanto, es el coste relativo de las obras y la edificación, con independencia de las causas o motivos que hayan motivado la necesidad de las obras, sin que sea exigible la producción de un acontecimiento de fuerza mayor. En el caso, por lo demás, según reconoce uno de los recursos, los demandados no habían instado judicialmente con anterioridad la realización de obras de conservación del edificio y, en cualquier caso, aunque los demandados recurrentes imputan el mal estado del edificio a la falta de conservación de los pisos superiores, lo cierto es que ya en 2005 la Audiencia Provincial de Oviedo confirmó la sentencia del juzgado que había declarado la extinción del contrato de arrendamiento de una vivienda sita en el piso primero derecha del mismo edificio al apreciar ruina del inmueble, de conformidad con lo dispuesto en el art. 118 LAU 1964 .

Este tribunal tampoco comparte el argumento de que deba incluirse el suelo para calcular el valor del edificio a efectos de fijar el límite del coste de la reconstrucción, porque de lo que se trata es de ponderar lo que cuesta económicamente la reconstrucción del edificio, con independencia de que, según su ubicación, el suelo tenga más o menos valor.

Partiendo de la finalidad del art. 23 LPH (EDL 1960/55) , este tribunal considera que lo correcto para calcular el "valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro" es atender al valor actual de la construcción, tal y como ha hecho la Audiencia que, tras fijar el valor de reposición bruto calculado con apoyo en coste real de las obras de ejecución, aplica los coeficientes de depreciación por antigüedad y estado de conservación del inmueble.


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