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Oct
13

Nulidad de arrendamiento de local de negocio por imposibilidad de realizar las obras necesarias para su explotación

Autor: M.H Caba | | 2.369 Lecturas | Comentar!

PRIMERO.- Doña Noemi , interpuso demanda de juicio ordinario contra la entidad CONSUM, S.C00P.LTDA., en reclamación de rentas impagadas y de una indemnización por los daños y perjuicios producidos por la entidad demandada en el local arrendado durante el tiempo en que fue ocupado por la misma. La parte demandada contestó a la demanda, formulando a su vez reconvención, por la que solicitaba la nulidad del contrato de arrendamiento en su día concertado, por carencia de causa, al haberse frustrado de forma sobrevenida su finalidad, declarándose la obligación del actor de indemnizar a la actora por los daños y perjuicios causados, con devolución de fianza y rentas abonadas.

La Sentencia de Primera Instancia estimó parcialmente la demanda, condenando al demandado a que se lleven a cabo los trabajos necesarios para que los locales comerciales sean repuestos a su estado anterior. Asimismo estimó en parte la reconvención, declarando la nulidad del contrato de arrendamiento por falta de causa, debiendo la parte actora restituir a la demandada las cantidades abonadas en concepto de rentas, así como la fianza.

Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte actora, dictándose Sentencia por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección Sexta, de fecha 9 de noviembre de 2004 , la cual estimó el recurso interpuesto, revocando la Sentencia de primera instancia en el sentido de estimar íntegramente la demanda formulada por la parte actora y desestimar la reconvención. Constituye fundamento de la Sentencia que no cabe declarar la nulidad del contrato de arrendamiento celebrado, por cuanto la parte demandada pudo prever que no iba a tener autorización para la realización de las obras que permitían acondicionar el local para la actividad de supermercado, no careciendo de causa, aplicando la cláusula "rebus sic stantibus debiendo la parte demandada abonar los daños y perjuicios reclamados por la actora en la demanda, negando el derecho de la demandada a la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, en concreto la devolución de las rentas pagadas y la fianza en su día constituida.

La parte recurrente preparó recurso de casación al amparo del ordinal 3° del art. 477.2 de la LEC 2000 , alegando que la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, relativa a la nulidad de los contratos por falta de causa, en concreto por frustración sobrevenida del objeto, y la inaplicabilidad a tales casos de la cláusula "rebus sic stantibus", así como la relativa a la necesidad de que la causa de los negocios jurídicos contractuales concurra, no solo al tiempo de su formación, sino también es preciso que subsista durante la vida del convenio, hasta su total cumplimiento.

El escrito de interposición de la recurrente se articula en dos motivos de casación (el segundo no fue admitido por la Sala), y si bien es cierto, visto el contenido de la resolución recurrida, que no se acredita la existencia de interés casacional por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, si debe entenderse acreditado el interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo al haberse citado varias Sentencias de esta Sala con un criterio jurídico coincidente y dispar con el señalado por la Sentencia recurrida, planteándose unas cuestiones jurídicas que, en el motivo primero, se concretan en la infracción, por inaplicación, de los arts. 1261, 1274, 1275 y 1277 del Código Civil , con oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo (SSTS de 20 de abril de 1994, 11 de febrero de 2002 y 21 de noviembre de 1988 , relativas a la nulidad de los contratos por falta de causa, en concreto por frustración sobrevenida del objeto, y la inaplicabilidad a tales casos de la cláusula "rebus sic stantibus"). Argumenta la parte recurrente que, en la medida que el fin del contrato resultó frustrado, al no poder destinarse el local arrendado a la actividad de supermercado por causas sobrevenidas, cual es la imposibilidad de efectuar las obras de acondicionamiento, por causa que no le resulta imputable, el contrato carece de causa, siendo nulo, sin que sea posible aplicar, como hace la resolución recorrida, la cláusula "rebus sic stantibus", al carecer de sentido que si la prestación de una de las partes se ha hecho imposible, la otra tenga que cumplir la suya aun de forma más reducida.

El motivo se estima.

En el caso litigioso, actora y demandada celebraron un contrato de arrendamiento de local de negocio el cual tenía un fin concreto y específico señalado por los que lo pactaron: "utilización para supermercado o autoservicio de alimentación y venta al por menor de artículos de perfumería, droguería, bazar, juguetes, calzado, ropa y todas aquellas actividades que sean preparatorias, complementarias o auxiliares de tales actividades". La sentencia recurrida dice que la cláusula quinta del contrato autorizaba al arrendatario a realizar las obras necesarias para el acondicionamiento del local a los fines previstos y, "especialmente, haciendo uso de las facultades dominicales que asegura tener la propiedad, se autoriza a la arrendataria para que cubra el actual patio de luces que une ambos locales, de manera que pueda considerarse las dos fincas registrales objeto de este contrato una única unidad comercial". Señala, asimismo, que la arrendadora se limitó a asegurar que no tendría problemas con el permiso. La explotación, por tanto, no era viable entonces, a la espera de que se llevaran a cabo las obras necesarias de adecuación del local a las necesidades del supermercado, entre otras la unión de los dos locales en uno, lo que no se pudo hacer por la oposición de la Comunidad de vecinos y la consiguiente demanda judicial que lo hizo finalmente inviable. Esta inviabilidad se debía a la actuación contractual de la arrendadora pues no hay ninguna duda de que, en estas condiciones, el arrendador no podía cumplir la obligación comprometida con el arrendatario para la explotación del negocio, porque de los términos del contrato se desprende, y así lo interpreta la Audiencia Provincial, que la propiedad aseguró al arrendatario que no habría ningún problema, como luego hubo. Y si ello es así, no puede obligársele a que pague una renta, a cambio de nada. La inviabilidad de la prestación por desaparición de la falta de interés en la misma del arrendatario se debe a que ambas partes elevaron a la categoría de causa contractual la unión de ambos locales para unirse en una única unidad locaticia, como se especificó en el contrato mediante la expresión de la finalidad y la obtención de las correspondientes licencias, lo que el recurrente conoce en el momento en que se dicta sentencia estimando la pretensión deducida en su contra por parte de la Comunidad de vecinos en la que se insertan los locales, con la consiguiente devolución de la posesión entregada con dicha finalidad, sin poder haber disfrutado del local afectado por el vínculo arrendaticio, dado que no pudo abrir su negocio. Las partes previeron en la estipulación novena que para perfeccionar el contrato el Ayuntamiento o el organismo competente otorgara las licencias pertinentes de obras, actividad, apertura o cualquier otro permiso o autorización que fuera necesario para poder realizar la actividad de supermercado en el inmueble objeto del contrato y esta cláusula la interpreta la sentencia en el sentido de que la autorización se ampliaba también a la obtención del permiso de la Comunidad, "porque solo así podía cumplirse con lo pactado" de dedicarlo a esta actividad, que es la finalidad del contrato de arrendamiento.

El influjo de circunstancias sobrevenidas en la vida del contrato no ha dejado de ser considerado por la jurisprudencia de esta Sala, aparte de su aceptación de la doctrina de la cláusula "rebus sic stantibus".Ha señalado que cuando se produce una imposibilidad de cumplimiento de la prestación hay que distinguir si tal imposibilidad existe en el momento de la perfección contractual (momento de formación del contrato) en cuyo caso el efecto jurídico que procede es el de la nulidad contractual de conformidad con el art. 1.272 en relación con el art. 1.261.2, ambos del Código Civil , o si se trata de una imposibilidad sobrevenida -con posterioridad a la perfección y antes de constituirse el deudor en mora- en cuyo caso (art. 1.184 CC) se da lugar a la liberación de la prestación (resolución contractual) (SSTS 10 de abril 1956; 30 de abril 2002; 21 de abril 2006). Ha considerado también ejercitable la facultad de resolución cuando existe un hecho obstativo que de modo absoluto, definitivo e irreformable impide el cumplimiento (S 22 octubre 1985 y las que cita), y cuando la prestación pactada no responde a la finalidad para cuya consecución se concertó el contrato, frustrándose la misma (SSTS 3 noviembre y 9 diciembre 1983, y 27 octubre 1986 y las que cita). Por eso es extravagante el recurso a la cláusula "rebus sic stantibus", si hay una frustración total del fin del contrato (STS 20 de abril de 1994). Y es evidente que aunque no sean conceptualmente equiparables estos supuestos con el que sustenta el motivo formulado, ello no significa que deba ser desestimado, cuando el vínculo contractual quedó sin efecto privandose al arrendatario de alcanzar el logro económico perseguido con el mismo, en razón a la actuación previa de quien pretende ser indemnizado por la ocupación de un local que en ningún momento fue apto para el fin convenido, como resulta de la jurisprudencia citada en el motivo.

TERCERO.-En lo que aquí interesa supone la estimación del recurso y, asumiendo la instancia, confirmar la sentencia del Juzgado por los argumentos que en lo sustancial aquí se exponen, incluida la condena de devolver los locales al estado que tenían por tratarse de un pronunciamiento inalterable en casación, desde el momento que fue consentido por la recurrente, tanto al no interponer contra ella recurso de apelación correspondiente, como en este recurso; todo ello sin hacer especial declaración de las costas causadas en la primera instancia, imponiendo a la recurrente las de la apelación, y no haciendo especial condena de las de este recurso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS
Primero.- Declarar haber lugar al recurso de casación interpuesto por la Procuradora Doña Margarita Sanchis Mendoza, en la representación procesal que acredita de Consum,S. Coop.Ltda contra la Sentencia dictada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia 9 de noviembre de 2004 , la cual casamos y anulamos, y asimismo confirmamos la Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Xativa de 16 de marzo de 2004 recaída en los autos de juicio de juicio ordinario 305/2003.

Segundo.- No hacemos especial declaración de las costas causadas en la primera instancia. Se imponen a la recurrente las de la apelación, y no se hace especial condena de las de este recurso.

Publíquese esta resolución con arreglo a derecho, y devuélvanse a la Audiencia los autos originales y rollo de apelación remitidos con testimonio de esta resolución a los efectos procedentes.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios .-Roman Garcia Varela.-Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.-Rafael Gimeno-Bayon Cobos.Firmado y Rubricado.


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