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Nov
21

Precios medios en el mercado para estimar el valor real de determinados bienes rústicos.

Autor: Francisco de las Heras | | 1.176 Lecturas | 1 Comentarios

La base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones se encuentra constituida por el valor real de los bienes y derechos transmitidos, de acuerdo con lo dispuesto, respectivamente, por los artículos 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre y 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Para la comprobación del valor real de los bienes y derechos transmitidos, el artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, pone a disposición de la Administración, entre otros, el medio de comprobación consistente en la utilización de precios medios en el mercado.

De acuerdo con lo anterior, y con la pretensión de dotar a la ciudadanía de una mayor seguridad jurídica en los procedimientos de comprobación de valores, la presente Orden aprueba los precios medios en el mercado y hace públicos los valores resultantes a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, establece las reglas para su aplicación y publica la metodología seguida para su obtención.

Este desarrollo reglamentario aporta transparencia al proceso de valoración de fincas rústicas, al tiempo que facilita a las personas contribuyentes el derecho a conocer la valoración que la Administración atribuye a los bienes que se adquieren o transmiten. De este modo, el método establecido contribuye a reducir la conflictividad en la aplicación de los tributos y a incrementar la seguridad jurídica, ya que permite a las personas contribuyentes conocer, a través de un procedimiento ágil y sencillo, el valor a efectos de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones de los bienes que adquiere o transmite.

Para la estimación del valor real de los bienes inmuebles de naturaleza rústica, la disposición adicional primera contempla la posibilidad de aplicar la metodología técnica utilizada en el cálculo de los coeficientes multiplicadores y los coeficientes resultantes de dicha metodología aprobados y publicados por la Comunidad Autónoma en cuyo territorio radiquen los bienes. Todo ello, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Asimismo, en aplicación del artículo 57.1.c) de la referida Ley, se establece que podrá utilizarse el medio de valoración consistente en precios medios de mercado, aplicando la metodología o el sistema de cálculo aprobados y publicados por otra Comunidad Autónoma, así como los valores resultantes.

1. La estimación del valor real de los bienes inmuebles rústicos se obtendrá multiplicando el precio en euros por hectárea, que figura en la última columna del Anexo II de la Orden, por la superficie del inmueble rústico de que se trate. Para ello se aplicarán las siguientes reglas:

a) La superficie, clase de cultivo e intensidad productiva a declarar serán en todo caso las reales de la finca. Estos parámetros podrán ser verificados por la Administración por cualquier medio topográfico, digital o de cualquier otra índole disponible en el momento de su comprobación.

b) Cada finca rústica se dividirá en tantas subparcelas como clases de cultivo e intensidad productiva tenga definidas en la cartografía catastral. No obstante lo anterior, en caso de divergencia entre la clase de cultivo e intensidad productiva reales declaradas y las catastrales, podrán aplicarse los precios medios previstos en la Orden siempre que haya solicitado la correspondiente modificación catastral, de acuerdo con el Capítulo II del Título II del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

c) A la superficie de cada subparcela se le aplicará el precio medio que corresponda a la clase de cultivo y a la intensidad productiva definidas catastralmente, sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo a) del apartado 2 del art. 3.

d) Se considerará como clase de cultivo o aprovechamiento, el atribuido a cada subparcela de terreno en la calificación catastral. Asimismo se considerará intensidad productiva la asignada a cada calificación catastral de acuerdo con su calidad y aptitud para la producción agraria, de acuerdo con la terminología definida en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y en sus normas de desarrollo.

e) La suma de los valores de cada subparcela será el valor real del suelo rústico a considerar.

2. No podrán aplicarse los precios medios de la Orden para la estimación del valor real de los bienes inmuebles rústicos en los siguientes casos:

a) Cuando para una subparcela de una finca de un determinado municipio la clase de cultivo o intensidad productiva no estén incluidos en el Anexo II de la Orden.

b) Cuando las características de alguna de las subparcelas de las fincas se correspondan con cualquiera de los siguientes grupos de calificación catastrales:
13 Aprovechamientos extractivos (AG, CA, SM, ST, PZ).
14 Urbanismo (EA, EX, FF, OT, PF, U-, VT) a excepción del improductivo (I- ) cuyo valor figura determinado en el Anexo II.
15 Hidrografía (HC, HG).

c) Fincas en las que la proximidad de cualquier linde al núcleo de población diste menos de 1 km en los municipios pertenecientes al Ámbito Territorial Primero establecidos en la normativa sobre precios básicos y precios máximos de venta y renta de vivienda y suelo de Andalucía. Se entenderá como núcleo urbano aquel suelo definido como urbano o urbanizable de cualquier categoría de los definidos en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

d) Fincas en las que existan circunstancias particulares cuya repercusión sobre el valor determinen que éste sea superior al de uso agrario ya sea por su uso, potencialidades, ubicación o entorno.

e) Fincas con una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo cuando no estén formadas por parcelas catastrales completas.

3. Cuando en la finca rústica se hallen edificaciones u otras construcciones, la valoración de éstas se efectuará conforme a los medios de comprobación de las fincas urbanas, y se sumará al valor calculado del suelo para obtener el valor total del bien inmueble rústico.

4. En las transmisiones de bienes o derechos sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados prevalecerá el precio o contraprestación pactada cuando resulte superior al valor declarado o al estimado de acuerdo con lo establecido por la Orden.
La Administración podrá iniciar un procedimiento de comprobación del precio o contraprestación pactada en relación con lo dispuesto en este apartado.

5. Tratándose de bienes inmuebles de naturaleza rústica a los que no sea de aplicación lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, la Administración podrá estimar su valor aplicando los precios medios aprobados en la Orden, una vez comprobada la coincidencia de las características físicas, económicas y legales de las bases de datos catastrales con las reales del mismo.

6. No procederá la comprobación de valores declarados por las personas contribuyentes en los siguientes casos:

a) Cuando el valor declarado por las personas contribuyentes sea igual o superior al obtenido, cuando proceda, de la aplicación del presente artículo, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 134.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

b) Cuando el valor declarado por las personas contribuyentes sea igual o superior al suministrado por la Administración con carácter previo a la adquisición o transmisión de bienes inmuebles, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 90 de la Ley General Tributaria.

Para la obtención con carácter informativo de los valores regulados en la Orden, la Administración pondrá a disposición de las personas interesadas las aplicaciones necesarias a través de Internet en la página Web de la Agencia Tributaria de Andalucía.

La referida Orden entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.


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