Ley 7/2002 (LOUA) tras la Ley 8/2007 de Suelo Estatal |
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| lunes, 29 de octubre de 2007 | |
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Fuente: Ponencia reducida en Seminario Thomson-Aranzadi celebrado en la sede del Colegio de Abogados de Sevilla sobre la nueva Ley de Suelo el pasado 28 de junio de 2007. I. Introducción: una nueva Ley estatal de Suelo en un mar de leyes autonómicas reguladoras del urbanismo
 Costa Andaluza Definición: Ley 8/2007
Nº de Disposición: 2/2008 BOE: 154/2008 Fecha Disposición: 20/06/2008 Fecha Publicación: 26/06/2008 Órgano Emisor: MINISTERIO DE VIVIENDA Acceso gratuito: TEXTO COMPLETO  Leer más...
Recientemente, a raíz de la aprobación por parte del Gobierno de esta nueva Ley del Suelo como Proyecto de Ley, he tenido ocasión de publicar un trabajo en la revista jurídica Reflexiones, editada por la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía, acerca de la Valoración Definición: Valoración
Asignación al suelo del aprovechamiento urbanístico correspondiente conforme al planeamiento vigente y en función de la clase y situación del suelo, así como de las particularidades de la actuación de la que se derive la atribución de valor. Leer más...
Definición: urbanismo
el término urbanismo se aplica a la ordenación urbana; a todos los conocimiento relacionados con la construcción de ciudades o núcleos urbanos, y se distingue del término “urbanización”, el cual está, hoy en día, directamente relacionado con los procesos constructivos, pero no con la ordenación urbana. Leer más...
Definición: LOUA
Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, regula la actividad urbanística en nuestra Comunidad Autónoma y establece el marco de ordenación de los usos de suelo. Entre sus principales contenidos destaca la configuración de un sistema de planeamiento urbanístico y la regulación de mecanismos de intervención pública en el mercado del suelo, entre los que hay que reseñar los patrimonios públicos de suelo. Estos instrumentos persiguen incidir en el precio del suelo y, en especial, de la vivienda, mediante la puesta a disposición de reservas de terrenos para la construcción de viviendas protegidas. Leer más...
En este artículo vengo a realizar un somero examen de los antecedentes legislativos y jurisprudenciales sobre los que se ha cimentado este Proyecto de Ley, que es sumamente renovador o, si se quiere, transformador del statu quo vigente. En el referido trabajo, tras examinar las siguientes Leyes, Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (RDL 1/1992, de 26 de junio), y la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, seguidamente paso a revisar las sentencias del Tribunal Constitucional 61/1997 y 164/2001. En esta última el alto tribunal, a modo de recopilatorio de su doctrina ya instaurada en la STC 61/1997, con gran precisión delimita las competencias que corresponden al Estado, así como aquéllas que detentan las comunidades autónomas en materia de urbanismo Definición: urbanismo
el término urbanismo se aplica a la ordenación urbana; a todos los conocimiento relacionados con la construcción de ciudades o núcleos urbanos, y se distingue del término “urbanización”, el cual está, hoy en día, directamente relacionado con los procesos constructivos, pero no con la ordenación urbana. Leer más...
A raíz de esta doctrina, el conjunto de las comunidades autónomas ha aprobado sus propias leyes urbanísticas, creándose así diecisiete ordenamientos autonómicos. Es en este proceloso mar de leyes resultantes de la descentralización del urbanismo Definición: urbanismo
el término urbanismo se aplica a la ordenación urbana; a todos los conocimiento relacionados con la construcción de ciudades o núcleos urbanos, y se distingue del término “urbanización”, el cual está, hoy en día, directamente relacionado con los procesos constructivos, pero no con la ordenación urbana. Leer más...
No obstante lo anterior, el propio Tribunal Constitucional llegó a determinar sobre qué materias pueden legislar las comunidades autónomas y sobre cuáles puede legislar el Estado. Así, el Estado puede legislar, en virtud del art. 149.1.1ª de la CE, desde el punto de vista positivo, sobre los principios básicos, estatuto básico o presupuestos sobre el régimen de la propiedad del suelo y de sus valoraciones –valoraciones urbanísticas–, y desde el punto de vista negativo, al no poder hacerlo sobre un régimen uniforme y general del derecho de propiedad del suelo, ni sobre su contenido esencial, ni sobre la ordenación urbanística, al ser de competencia autonómica. En parecidos términos se pronuncia José Manuel Merelo Abela al manifestar que «pues cabe perfectamente diferenciar dos planos bien distintos: el de la ordenación urbanística real (urbanismo Definición: urbanismo
el término urbanismo se aplica a la ordenación urbana; a todos los conocimiento relacionados con la construcción de ciudades o núcleos urbanos, y se distingue del término “urbanización”, el cual está, hoy en día, directamente relacionado con los procesos constructivos, pero no con la ordenación urbana. Leer más...
Además, el Estado extiende sus competencias a legislar sobre expropiación Definición: expropiación
Sistema de actuación consistente en la aplicación del procedimiento de expropiación forzosa para el cumplimiento de alguna de las siguientes finalidades: Para la ejecución de los sistemas generales o de alguno de sus elementos o para llevar a efecto actuaciones aisladas en suelo urbano. Para la urbanización de polígonos o unidades de actuación completos, mediante la aplicación del sistema de expropiación para la ejecución del Plan de que se trate.La Ley de 16 de Diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa define la expropiación como "cualquier forma de privación singular de la propiedad privada o de derechos o intereses patrimoniales legítimos, cualesquiera que fueren las personas o Entidades a que pertenezcan, acordada imperativamente, ya implique venta, permuta, censo, arrendamiento, ocupación temporal o mera cesación de su ejercicio". La expropiación por razón de urbanismo podrá aplicarse de acuerdo con las finalidades previstas en la legislación urbanística y, asimismo, por incumplimiento de la función social de la propiedad, con los requisitos previstos en la Ley de 16 de Diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa Leer más...
Definición: expropiación
Sistema de actuación consistente en la aplicación del procedimiento de expropiación forzosa para el cumplimiento de alguna de las siguientes finalidades: Para la ejecución de los sistemas generales o de alguno de sus elementos o para llevar a efecto actuaciones aisladas en suelo urbano. Para la urbanización de polígonos o unidades de actuación completos, mediante la aplicación del sistema de expropiación para la ejecución del Plan de que se trate.La Ley de 16 de Diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa define la expropiación como "cualquier forma de privación singular de la propiedad privada o de derechos o intereses patrimoniales legítimos, cualesquiera que fueren las personas o Entidades a que pertenezcan, acordada imperativamente, ya implique venta, permuta, censo, arrendamiento, ocupación temporal o mera cesación de su ejercicio". La expropiación por razón de urbanismo podrá aplicarse de acuerdo con las finalidades previstas en la legislación urbanística y, asimismo, por incumplimiento de la función social de la propiedad, con los requisitos previstos en la Ley de 16 de Diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa Leer más...
Por el contrario, el cuadro de materias que integran la competencia autonómica sobre el urbanismo Definición: urbanismo
el término urbanismo se aplica a la ordenación urbana; a todos los conocimiento relacionados con la construcción de ciudades o núcleos urbanos, y se distingue del término “urbanización”, el cual está, hoy en día, directamente relacionado con los procesos constructivos, pero no con la ordenación urbana. Leer más...
En este marco regulador, descentralizado y disgregado, es en el que se incorpora la nueva Ley del Suelo, y explica que la misma Exposición de Motivos de la nueva Ley del Suelo (en adelante LS) salve cualquier conflicto con las comunidades autónomas, puesto que no es una ley urbanística (lo son las leyes autonómicas), sino una ley referida al régimen del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a él asociados. En lo que respecta a Andalucía, se ha de destacar que la LS se incorpora a un ordenamiento jurídico autonómico que ha gozado de una inflación o motorización legislativa considerable. A la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (en adelante LOUA Definición: LOUA
Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, regula la actividad urbanística en nuestra Comunidad Autónoma y establece el marco de ordenación de los usos de suelo. Entre sus principales contenidos destaca la configuración de un sistema de planeamiento urbanístico y la regulación de mecanismos de intervención pública en el mercado del suelo, entre los que hay que reseñar los patrimonios públicos de suelo. Estos instrumentos persiguen incidir en el precio del suelo y, en especial, de la vivienda, mediante la puesta a disposición de reservas de terrenos para la construcción de viviendas protegidas. Leer más...
Junto a ello se han aprobado el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA Definición: POTA
El Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA), aprobado por el Decreto 206/2006, de 28 de noviembre (BOJA de 29 de diciembre de 2006), aporta a la Junta de Andalucía el marco estratégico territorial que a largo plazo orientará sus planificaciones y políticas públicas y, a tal efecto, establece el Modelo Territorial de Andalucía y un conjunto de Estrategias de Desarrollo Territorial. Leer más...
En este contexto normativo, y con un cierto grado o nivel de inseguridad jurídica, se aprueba la LS, que viene a introducirse como un instrumento normativo más en el «enjambre normativo» que han supuesto en Andalucía todas esas normas en los últimos cuatro años, no parando el legislador autonómico ni el estatal de legislar y normativizar.
II. Principios de desarrollo sostenible, derecho a una vivienda digna y adecuada y función pública urbanística e información y participación ciudadana Como novedad de la nueva Ley del Suelo deben destacarse los tres principios que informan la Ley, y que sucintamente son los tres citados, puesto que a lo largo de su articulado se desarrollan en otros tantos de sus preceptos. En el art. 2 impone que las políticas públicas sobre el suelo, incluyendo desde la regulación a nivel legislativo hasta llegar al uso del suelo, estarán presididas por este principio de naturaleza medioambiental, pero también económico: el principio de desarrollo sostenible. Este principio, mucho más amplio que el meramente referido a la racionalidad en el uso de los recursos naturales, pretende que esas políticas públicas se armonicen con los requerimientos de la economía, cohesión social, empleo, salud y seguridad de las personas, prevención y reducción de la contaminación, etc. En el mismo precepto, y derivado del referido principio, vincula el suelo con uso residencial a la satisfacción efectiva del derecho de los ciudadanos a una vivienda digna y adecuada (para imponer una homogénea reserva de vivienda protegida en el conjunto del Estado). Y, por último, el art. 3, tras reiterar el carácter de función pública de la ordenación territorial y urbanística, con fomento de la participación privada, incorpora un derecho de información de los ciudadanos y de participación de éstos en la ordenación y gestión urbanísticas, que desarrolla a lo largo del texto. III. El estatuto básico de los ciudadanos. Nuevos derechos y deberes La nueva Ley reconoce explícitamente los siguientes derechos: • Derecho a disfrutar una vivienda, digna, adecuada y accesible, y concebida conforme al principio de diseño para todos, libre de ruidos e inmisiones. Éste es un principio loable, que trataría de asegurar unas construcciones y edificaciones de calidad, cumpliéndose toda la normativa de técnica constructiva y de calidad (LOE y CTE). • Derecho de accesibilidad universal a las dotaciones públicas y equipamientos colectivos (Decreto de adaptación de construcciones públicas a los minusválidos). • Derecho de información y copia de los instrumentos de ordenación territorial, urbanística y de evaluación ambiental (ante las Administraciones). • Derecho a obtener una cédula o certificación administrativa sobre condiciones urbanísticas de una finca «en plazo razonable». • Derecho de participar efectivamente en los procedimientos de elaboración y aprobación de todos los instrumentos anteriormente referidos, y a obtener una respuesta motivada en éstos. • Derecho al ejercicio de la acción pública en el ámbito de la ordenación territorial, urbanística y de la evaluación ambiental. E impone los siguientes deberes: • Deber de respeto y preservación del medio ambiente, patrimonio histórico y paisaje natural y urbano. • Deber de uso racional y adecuado de los bienes de dominio público y de las infraestructuras y servicios urbanos. • Deber de abstención de realización de cualquier actividad con riesgo de perturbación o lesión de los bienes públicos o de terceros. • Deber de cumplir los requisitos legales en ejercicios de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, y de empleo de las mejores técnicas disponibles en cada momento.
Ésta es una de las novedades de la LS. En aras a incorporar definitivamente el principio de libertad de empresa en el mercado de la obra urbanizadora, acoge una gran innovación normativa: una nueva concepción de la facultad/Derecho a urbanizar Definición: Derecho a urbanizar
Facultad de dotar a un terreno de los servicios e infraestructuras previstos por el Planeamiento o por la Legislación Urbanística, según proceda a fin de que dicho terreno adquiera la condición de solar Leer más...
Efectivamente, la LS, a diferencia de la actualmente vigente, en su artículo 6, reconoce a cualquier particular el derecho de iniciativa para la actividad de ejecución de la urbanización mediante un procedimiento con publicidad y concurrencia (concurso público de obras), sin perjuicio de que las leyes autonómicas de suelo puedan establecer excepciones o peculiaridades a favor de la iniciativa de los propietarios de suelo. Así, los propietarios de suelo, salvo que se prevean dichas excepciones, ven modificado lo que es su actual derecho a ejecutar las obras de urbanización en una facultad de participar en los procedimientos de adjudicación de obras que se convoquen, presentando la iniciativa correspondiente. Habrá que esperar la adaptación que de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA Definición: LOUA
Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, regula la actividad urbanística en nuestra Comunidad Autónoma y establece el marco de ordenación de los usos de suelo. Entre sus principales contenidos destaca la configuración de un sistema de planeamiento urbanístico y la regulación de mecanismos de intervención pública en el mercado del suelo, entre los que hay que reseñar los patrimonios públicos de suelo. Estos instrumentos persiguen incidir en el precio del suelo y, en especial, de la vivienda, mediante la puesta a disposición de reservas de terrenos para la construcción de viviendas protegidas. Leer más...
No obstante, se adivina la evolución previsible que, en aras a la libre competencia entre empresas constructoras, va a tener la legislación urbanística española, incluido el Proyecto de Ley de Contratos del sector Definición: sector
Delimitación de perímetro de Planeamiento en Suelo Urbano y Urbanizable. Deberá ajustarse al propio perímetro exterior y a elementos naturales o infraestructuras (barrancos, caminos, sendas catastradas). Leer más...
Definición: compensación
Sistema de actuación cuya finalidad es la gestión y ejecución de la urbanización de un polígono o unidad de actuación por los mismos propietarios del suelo comprendido en su perímetro, con solidaridad de beneficios y cargas. Por este sistema, los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria y realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones que especifique el Planeamiento aplicable. Los propietarios de suelo incluidos en un polígono o unidad de actuación por el sistema de compensación, y los de suelo exterior al polígono ocupado para la ejecución de sistemas generales, que deban participar en el polígono o unidad de que se trate, deberán constituirse en Junta de Compensación para poder aplicar el sistema, salvo que el propietario sea único. Leer más...
1. Derecho de consulta de los titulares a la iniciativa en la ejecución de la urbanización En relación con el derecho de consulta [art. 6.b)] ante las Administraciones competentes que tienen los titulares del derecho de iniciativa anteriormente citado, establece la Ley que las mismas deberán resolver las consultas en un plazo que no podrá exceder de tres meses, y siendo las mismas vinculantes, de forma que de alterarse los criterios y las previsiones facilitadas en la contestación, nacerá el derecho a indemnización. Al hilo de lo anterior, contempla la Ley supuestos indemnizatorios para los casos en que se impida el ejercicio de la facultad de participar en una actuación de una nueva urbanización o se hayan alterado sus condiciones y para los casos en que las actuaciones de urbanización o edificación ya hayan sido iniciadas, siempre que la ejecución se haya desarrollado conforme a los instrumentos que la legitimen y que no se hayan incumplido los plazos establecidos.
2. Publicidad de la gestión urbanística Junto con el principio de publicidad de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística, incluyendo en este apartado a los convenios urbanísticos y a los proyectos de reparcelación Definición: reparcelación
Agrupación o integración del conjunto de las fincas comprendidas en un polígono o unidad de actuación para su nueva división ajustada al Plan, con adjudicación de las parcelas resultantes a los propietarios de las primitivas, en proporción a sus respectivos derechos, y a la Administración competente, en la parte que corresponda conforme a la Ley del Suelo y al Plan. Conforme al artículo 72.1 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de Agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística, la reparcelación tiene por objeto: La distribución justa entre los interesados de los beneficios y cargas de la ordenación urbanística. La regularización de las fincas para adaptar su configuración a las exigencias del Planeamiento. La situación sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación del aprovechamiento establecido por el Plan. La localización sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación del aprovechamiento que corresponde a la Administración actuante, cuando se trate de suelo urbanizable programado o incluido en un programa de actuación urbanística. Leer más...
Definición: LOUA
Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, regula la actividad urbanística en nuestra Comunidad Autónoma y establece el marco de ordenación de los usos de suelo. Entre sus principales contenidos destaca la configuración de un sistema de planeamiento urbanístico y la regulación de mecanismos de intervención pública en el mercado del suelo, entre los que hay que reseñar los patrimonios públicos de suelo. Estos instrumentos persiguen incidir en el precio del suelo y, en especial, de la vivienda, mediante la puesta a disposición de reservas de terrenos para la construcción de viviendas protegidas. Leer más...
• El resumen ejecutivo de la documentación expuesta al público con un determinado contenido. • La publicidad telemática de todos los instrumentos de ordenación territorial y urbanística y de los anuncios de información pública de los mismos.
V. El estatuto básico de la propiedad del suelo: facultades, deberes y cargas La LS, en los artículos 7 a 11, regula el nuevo régimen básico de la propiedad del suelo. El legislador, en este punto, comienza en el artículo 7 con una definición legal, al establecer que este régimen jurídico del suelo es estatutario, es decir, la propiedad privada sobre el suelo no existe, está vinculada por su destino y limitada conforme establezca la legislación urbanística y de ordenación territorial. Añade el segundo párrafo del mismo precepto que la «patrimonialización de la Edificabilidad Definición: Edificabilidad
Se define la edificabilidad total de un polígono como el total de metros cuadrados construibles dentro de su perímetro. La edificabilidad media se obtiene como cociente entre la edificabilidad total del polígono y la superficie total del mismo Leer más...
De esta forma, y de conformidad con la predicada función social de la propiedad (art. 33 CE), especialmente aplicable a la propiedad urbanística, el propietario del suelo ni posee facultades omnímodas ni expansivas, únicamente puede hacer sobre el suelo, vuelo y subsuelo lo que determine, primero su destino y después las Leyes del Suelo y de Ordenación Territorial, y por remisión de ellas el planeamiento.
1. Facultades del derecho de propiedad del suelo En relación con las Facultades urbanísticas Definición: Facultades urbanísticas
Facultades que conforman el contenido urbanístico de la propiedad inmobiliaria y que se integra mediante la adquisición sucesiva de los derechos a urbanizar, a edificar, al aprovechamiento urbanístico y de edificación. Leer más...
– Facultad de realizar las instalaciones y construcciones necesarias para el uso y disfrute del suelo conforme a su naturaleza que, estando expresamente permitidas, no tengan el carácter legal de edificación. – Facultad de Edificar Definición: Edificar
Acción de ejecutar alguna de las siguientes obras: a) Obras en los edificios. Son aquéllas que se efectúan sobre un edificio, sin alterar las posiciones de sus fachadas y cubiertas, que definen el volumen de la edificación, excepto las salvedades que se indican en cada tipo de obras respecto a su capacidad para variar alguno de dichos elementos. Según afecten a todo el edificio o parte del mismo, tendrán carácter general, parcial o puntual. Se incluyen, dentro de las obras en los edificios, los siguientes tipos, que podrán presentarse individualmente o asociados entre sí: Obras de restauración: Tienen por objeto la restitución de un edificio, o de parte del mismo, a sus condiciones o estado original. Dicha situación o estado original se encontrará suficientemente documentado. Podrá comprender, asimismo, las obras complementarias que coadyuven a dicho fin. Obras de conservación: Son aquéllas cuya finalidad es la de mantener al edificio en correctas condiciones de salubridad, habitabilidad, confortabilidad y ornato, sin alterar sus características morfológicas o distribución. Se incluirán en este tipo, entre otras, las de reposición de instalaciones, el cuidado de cornisas, salientes y vuelos, la limpieza o reposición de canalones y bajantes, la reparación de cubiertas, y la sustitución de solados, yesos y pinturas interiores. Obras de consolidación: Son aquéllas que tienen por objeto el afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos dañados para asegurar la estabilidad del edificio, con posibles alteraciones menores de su estructura y distribución. Obras de rehabilitación: Serán consideradas como rehabilitación todas aquellas intervenciones sobre un edificio que mejoren sus condiciones de salubridad, habitabilidad, confortabilidad, seguridad y ornato, y modifiquen su distribución y/o alteren sus características morfológicas y distribución interna. Obras exteriores: Son las obras que afectan, de forma puntual o limitada, a las fachadas y cubiertas de los edificios, modificando su configuración exterior sin afectar a la volumetría. Comprende la modificación de huecos, ritmos, tratamientos o materiales, la sustitución de los elementos de cierre o sus materiales, la implantación de elementos fijos exteriores con o sin afectación estructural, muestras, marquesinas y escaparates. Obras de reconfiguración: Son aquéllas que, sin alterar cuantitativamente el volumen de un edificio, lo modifican en su disposición, con pequeñas intervenciones, que tendrán como finalidad principal la de eliminar impactos negativos existentes. Se consideran obras de reconfiguración, entre otras, la modificación de trazados inadecuados de cubierta por reorganización de sus faldones, la regularización de áticos, buhardillas y cuartos de maquinaria, la supresión de limas y compensación de la supresión de cuerpos añadidos en patios mediante la utilización de espacios existentes bajo cubiertas b) Obras de demolición. Son aquéllas que se realizan para hacer desaparecer un edificio o parte del mismo. c) Obras de nueva edificación. Comprenden los siguientes tipos de obra: Obras de sustitución: Son aquellas en las que se derriba una edificación existente y en su lugar se construye una nueva. Obras de Nueva Planta: Son aquellas mediante las cuales se edifica un solar libre de edificación. Obras de ampliación: Son aquellas en las que se incrementa la ocupación o el volumen construidos. Obras especiales: Son aquellas obras de características particulares que sólo se pueden realizar en el caso de que sean exigidas por la propia Normativa aplicable i) Obras de reconstrucción: Son las que tienen por objeto la reposición mediante nueva construcción de un edificio preexistente en el mismo lugar y posición, total o parcialmente desaparecido, reproduciendo fielmente sus características morfológicas. Solo se contemplan este tipo de obras en edificios sometidos a algún régimen de protección que las exija, quedando exentas del cumplimiento de las condiciones de nueva planta que las imposibiliten, aunque no de las de seguridad. ii) Obras de recuperación tipológica: Son aquellas obras de nueva edificación que deben realizarse de acuerdo con un modelo tipológico preestablecido por el planeamiento. Estas obras vendrán impuestas en la normativa correspondiente, según casos específicos Leer más...
– Facultad de participar en la ejecución de las actuaciones de urbanización. Posteriormente, establece dos normas, una referida a la facultad de participar en las actuaciones de urbanización, respecto de la que el propietario dispondrá del plazo que fije la legislación de ordenación territorial o urbanística, nunca inferior a un mes que no se computará antes de que pueda conocer el alcance de las cargas urbanísticas ni los criterios de distribución de los afectados; y la otra, que las referidas Facultades dominicales Definición: Facultades dominicales
Conjunto de facultades que tiene el dueño o propietario del suelo, en relación con el uso y edificación de éste Leer más...
2. Deberes y cargas Con carácter general, el derecho de propiedad del suelo incluye los siguientes deberes: – Dedicarlo a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística. – Conservarlo en condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles. – Realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación. El conjunto de deberes y cargas de este estatuto de mínimos distingue el suelo urbanizado y el suelo rural, pero incidiendo en los imperativos sobre el suelo rural, que, por lo que interesa a este estudio, permiten compatibilizarlo con el régimen del suelo no urbanizable Definición: no urbanizable
Aquel que se encuentra protegido por algún régimen especial de protección (paisajístico, histórico, ambiental) y, por ello, no se puede edificar en él. Leer más...
Definición: LOUA
Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, regula la actividad urbanística en nuestra Comunidad Autónoma y establece el marco de ordenación de los usos de suelo. Entre sus principales contenidos destaca la configuración de un sistema de planeamiento urbanístico y la regulación de mecanismos de intervención pública en el mercado del suelo, entre los que hay que reseñar los patrimonios públicos de suelo. Estos instrumentos persiguen incidir en el precio del suelo y, en especial, de la vivienda, mediante la puesta a disposición de reservas de terrenos para la construcción de viviendas protegidas. Leer más...
En este sentido, el art. 9.2.b) de la LS legitima el sistema de prestación compensatoria que prevé el art. 52.5 de la LOUA Definición: LOUA
Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, regula la actividad urbanística en nuestra Comunidad Autónoma y establece el marco de ordenación de los usos de suelo. Entre sus principales contenidos destaca la configuración de un sistema de planeamiento urbanístico y la regulación de mecanismos de intervención pública en el mercado del suelo, entre los que hay que reseñar los patrimonios públicos de suelo. Estos instrumentos persiguen incidir en el precio del suelo y, en especial, de la vivienda, mediante la puesta a disposición de reservas de terrenos para la construcción de viviendas protegidas. Leer más...
Definición: no urbanizable
Aquel que se encuentra protegido por algún régimen especial de protección (paisajístico, histórico, ambiental) y, por ello, no se puede edificar en él. Leer más...
VI. Criterios básicos de utilización del suelo. La reserva de vivienda protegida La LS impone a las Administraciones públicas competentes en materia de ordenación territorial y urbanística, como criterios de actuación, una serie de deberes en su actividad de diseñar políticas públicas sobre el suelo: a) Posibilitar la transformación del suelo rural en suelo urbanizado mediante la urbanización sobre el suelo preciso que lo justifique, impedir la especulación y preservar de la urbanización al resto del suelo rural. b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial, con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a algún régimen de protección pública, que permita el acceso a la misma ya en propiedad, alquiler derecho de superficie o concesión administrativa. La reserva mínima de viviendas de protección oficial se fija por la LS en el 30% de la Edificabilidad Definición: Edificabilidad
Se define la edificabilidad total de un polígono como el total de metros cuadrados construibles dentro de su perímetro. La edificabilidad media se obtiene como cociente entre la edificabilidad total del polígono y la superficie total del mismo Leer más...
En principio, esta reserva mínima para viviendas de protección oficial no se concreta en ningún ámbito, aunque sí la aplica sobre la Edificabilidad Definición: Edificabilidad
Se define la edificabilidad total de un polígono como el total de metros cuadrados construibles dentro de su perímetro. La edificabilidad media se obtiene como cociente entre la edificabilidad total del polígono y la superficie total del mismo Leer más...
Dicho lo anterior, a nuestro juicio, la duda sobre la inconstitucionalidad estaría en si esa reserva debe imponerse en todos los municipios, sin dar opción al legislador autonómico a que pueda excepcionarla en determinados municipios menores o en sectores con determinadas características. Pero es que, además, esta norma no se atiene a la realidad de nuestros municipios. La LOUA Definición: LOUA
Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, regula la actividad urbanística en nuestra Comunidad Autónoma y establece el marco de ordenación de los usos de suelo. Entre sus principales contenidos destaca la configuración de un sistema de planeamiento urbanístico y la regulación de mecanismos de intervención pública en el mercado del suelo, entre los que hay que reseñar los patrimonios públicos de suelo. Estos instrumentos persiguen incidir en el precio del suelo y, en especial, de la vivienda, mediante la puesta a disposición de reservas de terrenos para la construcción de viviendas protegidas. Leer más...
Definición: compensación
Sistema de actuación cuya finalidad es la gestión y ejecución de la urbanización de un polígono o unidad de actuación por los mismos propietarios del suelo comprendido en su perímetro, con solidaridad de beneficios y cargas. Por este sistema, los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria y realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones que especifique el Planeamiento aplicable. Los propietarios de suelo incluidos en un polígono o unidad de actuación por el sistema de compensación, y los de suelo exterior al polígono ocupado para la ejecución de sistemas generales, que deban participar en el polígono o unidad de que se trate, deberán constituirse en Junta de Compensación para poder aplicar el sistema, salvo que el propietario sea único. Leer más...
A nuestro juicio, este precepto constriñe en exceso la potestad legislativa de las comunidades autónomas sin darles más opción que la reducción del porcentaje de reserva, afectando a una parte esencial de su competencia urbanística o de ordenación del territorio.
Ni en la Ley de 1956, ni en el Texto refundido de 1976, ni en la Ley 6/1998 se abandona la triple clasificación urbanística del suelo que históricamente conoce el ordenamiento jurídico español, salvo con esta nueva Ley del Suelo. Establece dos situaciones básicas del suelo: el suelo rural y el suelo urbanizado. Se ha discutido sobre si lo que incorpora la LS es una verdadera clasificación del suelo o simplemente una determinación de su situación básica. A nuestro juicio, al legislador estatal no le está vedada una clasificación básica del suelo, una clasificación mínimo común denominador en todo el territorio nacional, como hemos comprobado al citar la doctrina del Tribunal Constitucional, que declaró conforme a la Constitución la Ley 6/1998, que contenía una clasificación básica del suelo. Y, de hecho, lo que acoge es una clasificación de suelo, al regular posteriormente en los arts. 13 y 14 el régimen jurídico de cada una de esas clases de suelo. Sin discutir la competencia estatal para realizar esta mínima clasificación, pues se adapta inexorablemente a la doctrina constitucional sobre el particular [véase STC 164/2001, lo que es innegable son los efectos que va a producir no sólo en la clasificación del suelo que mantienen las leyes autonómicas de suelo, al desaparecer el suelo urbanizable Definición: suelo urbanizable
Aquel que no se considera ni urbano ni no urbanizable, pero puede convertirse en suelo urbano (dotándolo de los servicios urbanos mínimos) para edificar en él. Leer más...
El legislador estatal, en la Exposición de Motivos, justifica este nuevo modelo por el que opta no en sede de la clasificación, sino precisamente en el de las valoraciones, y así manifiesta que el legislador, desde las Leyes del Suelo de 1956 y 1976, ha regulado el régimen de valoraciones recurriendo a criterios que han tenido sin excepción un denominador común: el de valorar el suelo a partir de cuál fuera su clasificación y categorización urbanísticas, esto es, partiendo de cuál fuera su destino y no su situación real. Añade esta Exposición de Motivos: «por lo que la recomposición de este panorama debe buscar la sencillez y la claridad, además, por supuesto, de la justicia. Ello es perfectamente posible desvinculando clasificación y Valoración
Es evidente que esta LS pretende modificar radicalmente el sistema de valoraciones vigente hasta el día de hoy, descartando que se valoren expectativas urbanísticas para evitar la especulación, por otra parte, mandato recogido en el artículo 47 CE para todos los poderes públicos. Ahora bien, para eso no es necesario modificar la clasificación del suelo hasta el extremo de integrar en el suelo rural, con sus características y condiciones, aquel suelo que ha sufrido una transformación jurídica por medio del planeamiento al ser clasificado (y categorizado) como urbanizable o susceptible de urbanización. Groso modo, el suelo rural es el que conocemos como no urbanizable Definición: no urbanizable
Aquel que se encuentra protegido por algún régimen especial de protección (paisajístico, histórico, ambiental) y, por ello, no se puede edificar en él. Leer más...
Definición: suelo urbanizable
Aquel que no se considera ni urbano ni no urbanizable, pero puede convertirse en suelo urbano (dotándolo de los servicios urbanos mínimos) para edificar en él. Leer más...
Como regla general, y salvo excepciones, en el suelo rural se integrarían el suelo no urbanizable Definición: no urbanizable
Aquel que se encuentra protegido por algún régimen especial de protección (paisajístico, histórico, ambiental) y, por ello, no se puede edificar en él. Leer más...
Definición: suelo urbano
Aquel que dispone de acceso rodado, abastecimiento de agua, red de alcantarillado y suministro de energía eléctrica. Es decir, que se encuentra preparado para edificar en él. Leer más...
Definición: suelo urbano
Aquel que dispone de acceso rodado, abastecimiento de agua, red de alcantarillado y suministro de energía eléctrica. Es decir, que se encuentra preparado para edificar en él. Leer más...
VIII. Cesión obligatoria a la Administración del 5% al 20% de superficie de suelo ya urbanizado. Prohibición de conversión a metálico cuando pueda cederse suelo para viviendas de protección oficial La LS distingue entre situación del suelo y actividad urbanística, entre estado y proceso de urbanización del suelo (Exposición de Motivos). Este segundo elemento es el que regula la Ley en lo que denomina actuaciones de transformación urbanística (art. 14). Diferencia la LS entre actuaciones de urbanización y actuaciones de dotación, conceptuándolas y determinando en las primeras cuándo se estiman iniciadas y cuándo finalizadas. Esta regulación es determinante para definir cuándo nos encontramos ante un suelo rural y cuándo ante un suelo urbanizado y, por tanto, es consustancial al estatuto básico del suelo y de su clasificación, por lo que es competencia estatal, ex art. 149.1.1ª CE. Estas normas son perfectamente compatibles con las contenidas en el art. 154 de la LOUA Definición: LOUA
Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, regula la actividad urbanística en nuestra Comunidad Autónoma y establece el marco de ordenación de los usos de suelo. Entre sus principales contenidos destaca la configuración de un sistema de planeamiento urbanístico y la regulación de mecanismos de intervención pública en el mercado del suelo, entre los que hay que reseñar los patrimonios públicos de suelo. Estos instrumentos persiguen incidir en el precio del suelo y, en especial, de la vivienda, mediante la puesta a disposición de reservas de terrenos para la construcción de viviendas protegidas. Leer más...
La Ley, en lo que atañe a los deberes legales que una actuación de urbanización conlleva, en particular respecto al deber de entregar a la Administración la superficie de suelo ya urbanizada, establece con carácter general que el porcentaje del aprovechamiento medio Definición: aprovechamiento medio
Cociente entre el aprovechamiento urbanístico y la superficie total del polígono, sector o unidad de actuación. Leer más...
La Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística en Andalucía (LOUA Definición: LOUA
Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, regula la actividad urbanística en nuestra Comunidad Autónoma y establece el marco de ordenación de los usos de suelo. Entre sus principales contenidos destaca la configuración de un sistema de planeamiento urbanístico y la regulación de mecanismos de intervención pública en el mercado del suelo, entre los que hay que reseñar los patrimonios públicos de suelo. Estos instrumentos persiguen incidir en el precio del suelo y, en especial, de la vivienda, mediante la puesta a disposición de reservas de terrenos para la construcción de viviendas protegidas. Leer más...
La novedad se encuentra en que la sustitución a metálico no es posible cuando existan suelos residenciales con reserva para vivienda sujeta a cualquier régimen de protección pública [art. 16.1 b), último inciso]. No vamos a rebatir la bondad del fin que persigue esta norma, pero sí que esta limitación manifiesta a las opciones que tiene el legislador urbanístico sea constitucional. A mi juicio, este precepto incide en una potestad netamente urbanística que forma parte de la gestión del planeamiento y, por ende, es atributo propio de la potestad legislativa de las comunidades autónomas en materia urbanística y de su núcleo esencial (art. 148.1.3ª CE).
IX. Precisión e incremento de cargas urbanísticas. Nulidad de pleno derecho de los convenios urbanísticos con prestaciones más gravosas El mismo art. 16 precisa como una carga más del promotor de una actuación urbanística la de costear las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios, sin perjuicio del derecho de reintegro de las compañías suministradoras. Posteriormente, concreta qué obras e infraestructuras están incluidas: las de potabilización, suministro y depuración de aguas que exija su legislación reguladora y la legislación de ordenación territorial y urbanística, y potestativamente podrá incluir las infraestructuras de transporte público que requieran una movilidad sostenible. El art. 16.3 sanciona de nulidad de pleno derecho aquellas cláusulas de los convenios urbanísticos celebrados por el promotor de la actuación que contengan prestaciones adicionales o más gravosas que las previstas legalmente, añadiendo siempre en perjuicio de los propietarios afectados (se entiende no firmantes de los convenios). |
IV. La libertad de empresa en la actividad urbanizadora. Derecho de iniciativa en la urbanización de particulares, promotores y urbanizadores 
VII. Situaciones básicas del suelo. Una nueva clasificación bifronte | < Anterior | Siguiente > |
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