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  • (Jan/10) Ley 19/2009 de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler
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    La importancia del alquiler dentro del mercado de la vivienda español es muy reducida, notablemente más que la media de la Unión Europea. Mientras que en España sólo uno de cada diez hogares no es dueño de la casa donde vive, la media europea sube a uno de cada cuatro, y en algún país como Alemania la relación aún aumenta más (uno de cada seis hogares viven en régimen de alquiler).

    Una nueva ley viene a intentar alterar esta media, la Ley 19/2009 de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios (entró en vigor el 24 de diciembre de 2009), una ley que pretende ser definitiva en la generalización del alquiler atacando,…
  • (Dec/09) Vivienda en suelo no urbanizable
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    En primer lugar hay que decir que hoy día el control urbanístico del suelo es casi absoluto, y sólo se puede edificar si el Ayuntamiento correspondiente concede, permite o tolera, ya que con la ley en la mano, cualquier edil o concejal puede presentarse con los municipales o la guardia civil a demoler cualquier cosa instalada en suelo rural, o en suelo urbanizado construido sin licencia, en especial si existen denuncias de otros vecinos, o afectan a lugares de especial interés o protección.

    Veamos entonces en qué situación urbanística se queda nuestra vivienda en caso de haberla realizado sobre un suelo rural (no urbanizable). Para empezar debemos de partir de la idea de que es posible legalmente la realización de una…
  • (Nov/09) La ruina técnica de un edificio da derecho a indemnizar a los inquilinos.
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    Situación de ruina técnica que podía ser evitada por los propietarios de una finca resulta en la condena de los mismos a satisfacer a los arrendatarios la cantidad de 28.366,61 euros, más intereses, en concepto de daños y perjuicios.

    La Audiencia Provincial de Oviedo condena de forma solidaria a los propietarios de una finca y a una constructora, que adquirió posteriormente la misma, al pago de la cantidad de 28.366,61 euros, y los intereses correspondientes, en conceptos de daños y perjuicios por incumplimiento de la obligación legalmente impuesta a los mismos, en su posición de arrendadores, de conservar la cosa arrendada en estado adecuado para servir al uso convenido.
  • (Nov/09) Las vacaciones se pueden recuperar al año siguiente en caso de enfermedad
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    Recientemente se ha conocido una importante sentencia del Tribunal Supremo (TS) de 24 de junio de 2009 (dictada en casación para unificación de doctrina) en materia de reconocimiento del derecho a disfrute de vacaciones después de una situación de baja por incapacidad temporal.

    Con esta sentencia, el TS, que cambia su doctrina mantenida con anterioridad, se ha acogido a la sentencia del Tribunal del Justicia de las Comunidades Europeas de 20 de enero de 2009, en el sentido que estima que la obligación de la empresa no tan solo se limita a fijar la fecha en la que el trabajador haya de disfrutar de su descanso de vacaciones anuales. Sino que también la empresa deberá tener presente que, a salvo de supuestos muy concretos, los trabajadores…

Artículos más vistos:

  • » Ley 7/2008 del Suelo Estatal (1045 Lecturas)
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    Aprovechando que el pasado 29 de Mayo se publicó en el BOE el texto de definitivo de la LEY DEL SUELO

    Fuente: blog urbanismo

    “La incidencia previsible de la futura ley del suelo estatal en el urbanismo español” de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima)

    El informe ha sido realizado en el primer trimestre del 2007 pero, teniendo en cuenta que el Senado no ha introducido grandes cambios en el texto aprobado por el Congreso, podemos decir que nos sirve de guía para el análisis de la futura Ley del Suelo.
     
    Nos encontramos ante un momento de cambio sustancial en los principios estatales reguladores del suelo y su incidencia en otros campos (urbanismo, derecho de propiedad, aspectos económicos/sociales…) por lo que la formación en este campo es esencial para el ejercicio de muchos operadores.Tengo intención recopilar todos los cursos que se están organizando sobre la Ley del Suelo porque, en estos próximos meses, será difícil que no se formen muchos profesionales sobre el tema o, dicho de otra forma: quién no sepa de suelo será porque no quiere.
     
  • » Ley 7/2002 (LOUA) tras la Ley 8/2007 de Suelo Estatal (771 Lecturas)
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    Fuente: Ponencia reducida en Seminario Thomson-Aranzadi celebrado en la sede del Colegio de Abogados de Sevilla sobre la nueva Ley de Suelo el pasado 28 de junio de 2007.

    I. Introducción: una nueva Ley estatal de Suelo en un mar de leyes autonómicas reguladoras del urbanismo. El caso de Andalucía  

    {mosimage}Antes de entrar a valorar el nuevo régimen jurídico del suelo de la nueva Ley 8/2007, de 26 de mayo, permítaseme realizar una breve introducción acerca del marco regulador en que la misma se incardina.

    Recientemente, a raíz de la aprobación por parte del Gobierno de esta nueva Ley del Suelo como Proyecto de Ley, he tenido ocasión de publicar un trabajo en la revista jurídica Reflexiones, editada por la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía, acerca de la valoración que merece esta Ley en relación con su adecuación o no a la doctrina del Tribunal Constitucional sobre la distribución de competencias en materia de urbanismo y ordenación del territorio, así como sobre su incidencia en la LOUA.

    En este artículo vengo a realizar un somero examen de los antecedentes legislativos y jurisprudenciales sobre los que se ha cimentado este Proyecto de Ley, que es sumamente renovador o, si se quiere, transformador del statu quo vigente.

    En el referido trabajo, tras examinar las siguientes Leyes, Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (RDL 1/1992, de 26 de junio), y la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, seguidamente paso a revisar las sentencias del Tribunal Constitucional 61/1997 y 164/2001.

    En esta última el alto tribunal, a modo de recopilatorio de su doctrina ya instaurada en la STC 61/1997, con gran precisión delimita las competencias que corresponden al Estado, así como aquéllas que detentan las comunidades autónomas en materia de urbanismo y ordenación del territorio.

    A raíz de esta doctrina, el conjunto de las comunidades autónomas ha aprobado sus propias leyes urbanísticas, creándose así diecisiete ordenamientos autonómicos.

    Es en este proceloso mar de leyes resultantes de la descentralización del urbanismo sobre el que el legislador estatal ha tenido que aprobar una nueva Ley del Suelo, originando problemas de coordinación y adaptación legislativa, así como conflictos de Derecho transitorio.

  • » Expropiaciones (las valoraciones de la ley 8/2007)  (718 Lecturas)
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    Fuente www.blogurbanismo.com

    El análisis del procedimiento de expropiación al amparo de la Ley de Expropiación Forzosa y concordandola con lo dispuesta en la reciente, y no menos polémica, ley de Suelo 8/2007; recordar que uno de los mayores logros de esta ley consiste en eliminar el concepto de plusvalía del objeto de la valoración a efectos de expropiación, problema no suficientemente estudiado en cuanto que esto ha generado un efecto “reclasificador” masivo de miles de suelos urbanizables en suelos no urbanizables o rústicos a los efectos de las tasaciones financieras que son las que avalan la viabilidad de las operaciones de transformación de suelo agravando, mas si cabe, la crisis inmobiliaria/económica del país.

    Pero no todo iba a ser negativo… esta eliminación de las plusvalías, junto a otras medidas estrella de la ley (véase valoración del suelo urbano no consolidado) ha abierto las puertas a las expropiaciones a precio de saldo, por lo que la guía que hoy os presentamos no tiene desperdicio en cuanto que a muchos operadores del sector, o meros propietarios del suelo, pueden ser objeto de este procedimiento excepcional que recoge la ley para aquellos casos de interés publico y función social, que a mi entender se van a multiplicar n los próximos años.

    El comentario lo avala la Universidad de Zaragoza y su autor es el profesor Dr. Jose Luis BERMEJO LATRE y se encuentra perfectamente adaptado a la nueva ley del suelo (a los efectos de la valoración).

  • » ¿Cómo librarse de una ejecución hipotecaria?  (621 Lecturas)
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    Ahora que, decididamente, estamos en época de crisis económica  y los impagos empiezan a multiplicarse, hemos de saber cómo podemos librarnos de una ejecución hipotecaria si lo que se deja de pagar puntualmente son los vencimientos de la hipoteca que recae sobre nuestra vivienda y el banco decide demandarnos por ello.

Miles de casas sin licencia se librarán del derribo ¿Cómo?

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jueves, 23 de julio de 2009
Seis Ayuntamientos
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Definición: Ayuntamientos
El ayuntamiento o corporación municipal es el órgano de administración de un municipio. Suele estar formado por un alcalde que ostenta la presidencia de la administración local y del pleno y los concejales o ediles que reunidos en pleno ejercen la potestad normativa a nivel local. Generalmente, el ayuntamiento es el órgano administrativo menor y más cercano al ciudadano, aunque los municipios grandes suelen subdividirse administrativamente en barrios, distritos, delegaciones, sindicaturas o pedanías (estas últimas de carácter más rural).
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sevillanos se suman al plan de la Junta para despejar el futuro de las edificaciones sobre suelo no urbanizable
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Definición: no urbanizable
Aquel que se encuentra protegido por algún régimen especial de protección (paisajístico, histórico, ambiental) y, por ello, no se puede edificar en él.
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· Las no regularizables y que no se demuelan quedarán fuera de los PGOU
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Definición: PGOU
Contiene información de todos los solares de un municipio, indicando el tipo de suelo y las normas urbanísticas, así como el equipamiento, infraestructuras y el desarrollo previsto para ese municipio. Cada Ayuntamiento o Junta Municipal dispone de un departamento de urbanismo donde se puede obtener la información sobre un solar en concreto.
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.
 
Ni legales ni ilegales, sino "alegales". Buena parte de las construcciones levantadas a lo largo y ancho de Andalucía en las últimas tres décadas sobre suelo no urbanizable
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Definición: no urbanizable
Aquel que se encuentra protegido por algún régimen especial de protección (paisajístico, histórico, ambiental) y, por ello, no se puede edificar en él.
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podrían quedar sujetas a una suerte de limbo si prospera el proyecto puesto en marcha por la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio con el acuerdo de los Ayuntamientos
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Definición: Ayuntamientos
El ayuntamiento o corporación municipal es el órgano de administración de un municipio. Suele estar formado por un alcalde que ostenta la presidencia de la administración local y del pleno y los concejales o ediles que reunidos en pleno ejercen la potestad normativa a nivel local. Generalmente, el ayuntamiento es el órgano administrativo menor y más cercano al ciudadano, aunque los municipios grandes suelen subdividirse administrativamente en barrios, distritos, delegaciones, sindicaturas o pedanías (estas últimas de carácter más rural).
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afectados por este problema. El plan recoge tres posibilidades para dichas edificaciones: las dos primeras son conocidas, la legalización o la demolición, pero la tercera y más novedosa es situarlas "fuera del ordenamiento urbanístico" de cada Municipio
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Definición: Municipio
Un municipio es una entidad administrativa que puede agrupar una sola localidad o varias; pudiendo hacer referencia a una ciudad, pueblo o aldea, o a una agrupación de los mismos, está compuesto por un territorio claramente definido por un término municipal de límites fijados (aunque a veces no es continuo territorialmente, pudiendo extenderse fuera de sus límites con exclaves y presentando enclaves de otros municipios); y la población que lo habita (regulada jurídicamente por instrumentos estadísticos como el padrón municipal y mecanismos que otorgan derechos, como el avecindamiento o vecindad legal, que sólo considera vecino al habitante que cumple determinadas características -origen o antigüedad- y no al mero residente).
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, a la espera de que en un futuro no fijado puedan regularizarse.
Según la consejería, el llamado Plan de Inspección Municipal 2009-2012, aprobado por la Junta de Andalucía en diciembre pasado y al que de momento se han acogido en la provincia de Sevilla seis Ayuntamientos
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Definición: Ayuntamientos
El ayuntamiento o corporación municipal es el órgano de administración de un municipio. Suele estar formado por un alcalde que ostenta la presidencia de la administración local y del pleno y los concejales o ediles que reunidos en pleno ejercen la potestad normativa a nivel local. Generalmente, el ayuntamiento es el órgano administrativo menor y más cercano al ciudadano, aunque los municipios grandes suelen subdividirse administrativamente en barrios, distritos, delegaciones, sindicaturas o pedanías (estas últimas de carácter más rural).
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-Castilblanco de los Arroyos, Pilas, El Cuervo de Sevilla, Guillena, Lora de ImageEstepa y Arahal- prevé que los consistorios lleven a cabo un diagnóstico de la situación en sus respectivos términos municipales y que sean ellos mismos los que determinen, sujetos al asesoramiento y a la supervisión de la Administración autonómica, qué edificaciones pueden permanecer el pie -bien regularizadas, bien fuera de ordenación- y cuáles deberán ser demolidas.

El primer paso de ese diagnóstico es la realización de un inventario de edificaciones en suelo no urbanizable
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Definición: no urbanizable
Aquel que se encuentra protegido por algún régimen especial de protección (paisajístico, histórico, ambiental) y, por ello, no se puede edificar en él.
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, consistente en la elaboración de fichas en las que se identifica claramente la situación de cada construcción, incluyendo su ubicación física exacta (en suelo rústico, paraje natural, zona arqueológica...), su situación legal (con Licencia
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Definición: Licencia
Documento otorgado por las Entidades Locales por el que se autoriza cierta actuación de las recogidas en el artículo 1 del Real Decreto 2187/1978, de 23 de Junio, por el que se Aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística
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, sin Licencia
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Definición: Licencia
Documento otorgado por las Entidades Locales por el que se autoriza cierta actuación de las recogidas en el artículo 1 del Real Decreto 2187/1978, de 23 de Junio, por el que se Aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística
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, denunciada o no) y su uso preciso (vacía, primera residencia o segunda residencia). Será entonces cuando los Ayuntamientos
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Definición: Ayuntamientos
El ayuntamiento o corporación municipal es el órgano de administración de un municipio. Suele estar formado por un alcalde que ostenta la presidencia de la administración local y del pleno y los concejales o ediles que reunidos en pleno ejercen la potestad normativa a nivel local. Generalmente, el ayuntamiento es el órgano administrativo menor y más cercano al ciudadano, aunque los municipios grandes suelen subdividirse administrativamente en barrios, distritos, delegaciones, sindicaturas o pedanías (estas últimas de carácter más rural).
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determinen el futuro de cada una de ellas en función de las tres vías descritas.

Hasta esta semana, en la provincia de Sevilla han sido presentadas ante la Dirección General de Inspección de la consejería 445 fichas de edificaciones en suelo no urbanizable
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Definición: no urbanizable
Aquel que se encuentra protegido por algún régimen especial de protección (paisajístico, histórico, ambiental) y, por ello, no se puede edificar en él.
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. "Esto no quiere decir que todas las casas sean ilegales, sino que debe ser el plan de inspección municipal el que determine su situación y su futuro", manifestó un portavoz del citado departamento.

Este planteamiento es consecuencia del convencimiento de que no se pueden ni legalizar ni echar abajo las decenas de miles de construcciones levantadas sin permiso en toda Andalucía. El enorme número de edificaciones en esta situación, el proceloso proceso de tramitación administrativa que supondrían el derribo de todo aquello que se haya levantado sin Licencia
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Definición: Licencia
Documento otorgado por las Entidades Locales por el que se autoriza cierta actuación de las recogidas en el artículo 1 del Real Decreto 2187/1978, de 23 de Junio, por el que se Aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística
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y, también, el coste político que conllevaría una operación semejante han sido determinantes en la decisión tomada por la Junta y los Ayuntamientos
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Definición: Ayuntamientos
El ayuntamiento o corporación municipal es el órgano de administración de un municipio. Suele estar formado por un alcalde que ostenta la presidencia de la administración local y del pleno y los concejales o ediles que reunidos en pleno ejercen la potestad normativa a nivel local. Generalmente, el ayuntamiento es el órgano administrativo menor y más cercano al ciudadano, aunque los municipios grandes suelen subdividirse administrativamente en barrios, distritos, delegaciones, sindicaturas o pedanías (estas últimas de carácter más rural).
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.

Los pasos dados ahora por la consejería desarrollan lo previsto desde 2002 en la Ley de Ordenación Urbana de Andalucía (LOUA
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Definición: LOUA
Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, regula la actividad urbanística en nuestra Comunidad Autónoma y establece el marco de ordenación de los usos de suelo. Entre sus principales contenidos destaca la configuración de un sistema de planeamiento urbanístico y la regulación de mecanismos de intervención pública en el mercado del suelo, entre los que hay que reseñar los patrimonios públicos de suelo. Estos instrumentos persiguen incidir en el precio del suelo y, en especial, de la vivienda, mediante la puesta a disposición de reservas de terrenos para la construcción de viviendas protegidas.
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), en cuya disposición adicional primera se dispone que las construcciones e instalaciones existentes en el momento de aprobación de los instrumentos de planeamiento municipal, siempre que resultaren disconformes con éstos, "quedarán en situación legal de fuera de ordenación".

La LOUA
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Definición: LOUA
Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, regula la actividad urbanística en nuestra Comunidad Autónoma y establece el marco de ordenación de los usos de suelo. Entre sus principales contenidos destaca la configuración de un sistema de planeamiento urbanístico y la regulación de mecanismos de intervención pública en el mercado del suelo, entre los que hay que reseñar los patrimonios públicos de suelo. Estos instrumentos persiguen incidir en el precio del suelo y, en especial, de la vivienda, mediante la puesta a disposición de reservas de terrenos para la construcción de viviendas protegidas.
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determina que será en los PGOU
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Definición: PGOU
Contiene información de todos los solares de un municipio, indicando el tipo de suelo y las normas urbanísticas, así como el equipamiento, infraestructuras y el desarrollo previsto para ese municipio. Cada Ayuntamiento o Junta Municipal dispone de un departamento de urbanismo donde se puede obtener la información sobre un solar en concreto.
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donde se definan "los actos constructivos y los usos de que puedan ser susceptibles las correspondientes construcciones". La situación legal de "fuera de ordenación" urbanística se aplicará, según la citada ley, "en las actuaciones [...] Imageejecutadas de forma clandestina o ilegal en terrenos que tengan el régimen de suelo no urbanizable
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Definición: no urbanizable
Aquel que se encuentra protegido por algún régimen especial de protección (paisajístico, histórico, ambiental) y, por ello, no se puede edificar en él.
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, al margen de la legislación urbanística en vigor con anterioridad a esta Ley o en contradicción con ella, respecto de las que ya no sea legalmente posible, al tiempo de entrada en vigor de esta ley, medida alguna de protección de la legalidad y restablecimiento del orden infringido".

Según la literalidad de esta norma, sólo quedarían bajo el epígrafe de "fuera de ordenamiento", -pero a salvo de la piqueta- aquellas construcciones existentes con anterioridad a diciembre de 2002, fecha de entrada en vigor de la LOUA
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Definición: LOUA
Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, regula la actividad urbanística en nuestra Comunidad Autónoma y establece el marco de ordenación de los usos de suelo. Entre sus principales contenidos destaca la configuración de un sistema de planeamiento urbanístico y la regulación de mecanismos de intervención pública en el mercado del suelo, entre los que hay que reseñar los patrimonios públicos de suelo. Estos instrumentos persiguen incidir en el precio del suelo y, en especial, de la vivienda, mediante la puesta a disposición de reservas de terrenos para la construcción de viviendas protegidas.
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, aunque el margen de maniobra temporal será previsiblemente más amplio puesto que es ahora cuando la mayoría de los Ayuntamientos
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Definición: Ayuntamientos
El ayuntamiento o corporación municipal es el órgano de administración de un municipio. Suele estar formado por un alcalde que ostenta la presidencia de la administración local y del pleno y los concejales o ediles que reunidos en pleno ejercen la potestad normativa a nivel local. Generalmente, el ayuntamiento es el órgano administrativo menor y más cercano al ciudadano, aunque los municipios grandes suelen subdividirse administrativamente en barrios, distritos, delegaciones, sindicaturas o pedanías (estas últimas de carácter más rural).
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están iniciando la elaboración de los inventarios de las viviendas levantadas sin permiso.

La consejería apunta que para este trabajo de inventariado está dando su apoyo a los Ayuntamientos
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Definición: Ayuntamientos
El ayuntamiento o corporación municipal es el órgano de administración de un municipio. Suele estar formado por un alcalde que ostenta la presidencia de la administración local y del pleno y los concejales o ediles que reunidos en pleno ejercen la potestad normativa a nivel local. Generalmente, el ayuntamiento es el órgano administrativo menor y más cercano al ciudadano, aunque los municipios grandes suelen subdividirse administrativamente en barrios, distritos, delegaciones, sindicaturas o pedanías (estas últimas de carácter más rural).
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a través del cuerpo de inspectores, que asesora y ofrece apoyo técnico y humano a los consistorios.

El Plan General
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Definición: Plan General
Plan General de Ordenación Urbana (PGOU): Contiene información de todos los solares de un municipio, indicando el tipo de suelo y las normas urbanísticas, así como el equipamiento, infraestructuras y el desarrollo previsto para ese municipio. Cada Ayuntamiento o Junta Municipal dispone de un departamento de urbanismo donde se puede obtener la información sobre un solar en concreto.
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de Inspección establece unos ámbitos geográficos considerados prioritarios. En la provincia de Sevilla, estas zonas son el área metropolitana, el Bajo Guadalquivir y la Campiña-Sierra Sur.

No obstante, el plan prevé la posibilidad de trabajar en municipios que no están incluidos en estas tres zonas y en los que se han detectado fenómenos de construcciones en suelo no urbanizable
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Definición: no urbanizable
Aquel que se encuentra protegido por algún régimen especial de protección (paisajístico, histórico, ambiental) y, por ello, no se puede edificar en él.
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que merecen una intervención específica de la consejería. Es en estos territorios donde se desarrollan "actuaciones singulares del plan".

Miguel Ángel Márquez (IU), alcalde de Arahal, admite que el caos existente en determinadas áreas "obligaba a las administraciones a dejar de mirar hacia otro lado". Según los cálculos del gobierno local, sólo en el término municipal arahalense existe entre 1.500 y 2.000 parcelaciones al margen de la ley que podrían ser susceptibles de alegalización. "Lo ocurrido es culpa de quienes han construido sin Licencia
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Definición: Licencia
Documento otorgado por las Entidades Locales por el que se autoriza cierta actuación de las recogidas en el artículo 1 del Real Decreto 2187/1978, de 23 de Junio, por el que se Aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística
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, pero también de los Ayuntamientos
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Definición: Ayuntamientos
El ayuntamiento o corporación municipal es el órgano de administración de un municipio. Suele estar formado por un alcalde que ostenta la presidencia de la administración local y del pleno y los concejales o ediles que reunidos en pleno ejercen la potestad normativa a nivel local. Generalmente, el ayuntamiento es el órgano administrativo menor y más cercano al ciudadano, aunque los municipios grandes suelen subdividirse administrativamente en barrios, distritos, delegaciones, sindicaturas o pedanías (estas últimas de carácter más rural).
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y de la Junta de Andalucía", afirma.

Ha llegado el momento de hacer borrón y cuenta nueva. El Pleno del Ayuntamiento
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Definición: Ayuntamiento
El ayuntamiento o corporación municipal es el órgano de administración de un municipio. Suele estar formado por un alcalde que ostenta la presidencia de la administración local y del pleno y los concejales o ediles que reunidos en pleno ejercen la potestad normativa a nivel local. Generalmente, el ayuntamiento es el órgano administrativo menor y más cercano al ciudadano, aunque los municipios grandes suelen subdividirse administrativamente en barrios, distritos, delegaciones, sindicaturas o pedanías (estas últimas de carácter más rural).
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aprobó hace dos semanas la elaboración de un plan de inspección a la vista, según el acuerdo suscrito por todos los grupos municipales, de que "la normativa urbanística autonómica se ha demostrado ineficaz".

La aplicación del plan dejará constancia de la existencia de las casas al margen de la ley y las autoridades municipales quedarán teóricamente y partir de ahora a salvo de ser imputados por omisión en sus labores de control urbanístico.
 
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