Junta de propietarios: impugnar un acuerdo

La convivencia diaria en una comunidad de vecinos muchas veces puede ser complicada, sobre todo en las grandes ciudades donde existen edificios con un gran número de viviendas, locales y garajes que hace que las juntas de propietarios se celebren en salones de actos y la toma de decisiones se hace muy difícil. Como fruto de este tipo de situaciones complicadas o simplemente del desencuentro entre opiniones de diferentes propietarios, puede suceder que un vecino considere que los acuerdos que se han adoptado por la comunidad deberían ser impugnados.

En la mayoría de las ocasiones los acuerdos que se impugnan tienen que ver con la aprobación de obras que implican derramas o nuevos gastos, bien porque se discuta el carácter necesario de tales obras o porque no se está de acuerdo con el proyecto para acometerlas o con su importe. Por ejemplo, un acuerdo que señale que locales en los bajos de un edificio debe pagar los gastos de instalación del ascensor, cuando en los estatutos se refleja claramente que los locales estarán exentos del pago de los gastos de portal, escaleras y ascensor, será un acuerdo contrario a los estatutos.

¿Qué propietarios pueden impugnar los acuerdos de las Comunidades de Propietarios?

Partimos de la base de que, con carácter general sólo los propietarios que estén al corriente de los pagos de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad podrán impugnar los acuerdos adoptados por las Juntas de Propietarios en sesión ordinarias o extraordinarias, no obstante existen algunos supuestos en los que los vecinos morosos pueden impugnar aquellos acuerdos que modifiquen la cuota de participación que se establezca  en el título constitutivo y aquellos que establezcan un sistema de distribución de gastos.

Quiénes están facultados para impugnar dichos acuerdos adoptados:

1. Los propietarios que votaron en contra en el acto de celebración de la Junta Ordinaria o Extraordinaria o dejaron constancia de oposición con el acuerdo adoptado la Junta de Propietarios.
2. Los propietarios ausentes.
3. Los propietarios que hubiesen sido privados de su derecho de voto de manera indebida.

¿Cuándo se pueden impugnar los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios?

La Ley de propiedad horizontal (LPH) prevé en su artículo 18 cómo se debe formalizar esta impugnación, en qué casos tiene cabida y cuál es el plazo de ejercicio de esta acción. El citado artículo señala en su punto primero que los acuerdos de la junta de propietarios serán impugnables ante los tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

1. Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
2. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
3. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.
4. Cuando se hayan adoptado con abuso de derecho.

Como podemos ver no se trata de impedir el derecho de cada propietario de la comunidad a impugnar los acuerdos contrarios a derecho, sino que se trata de respetar el principio básico que debe imperar en las relaciones vecinales al amparo de la Ley de Propiedad Horizontal, que es el del sometimiento a las mayorías, es decir, que un propietario no debe impugnar sin más todos los acuerdos respecto de los que esté en contra.

¿Cuál es el plazo para impugnar los acuerdos de las Comunidades de Propietarios?

El plazo para impugnar los acuerdos, con carácter general, será de tres meses a contar desde que se adoptó el acuerdo por la Junta de Propietarios, hay que tener en cuenta que para computar el plazo para impugnar un acuerdo se deben contar todos los días del calendario, incluyendo los inhábiles, desde la adopción del acuerdo o su notificación (art. 18.3 LPH), si bien este plazo de tres meses no se aplicará cuando el acuerdo sea contrario a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, siendo en estos casos el plazo de un año.

¿Desde cuándo se empieza a computar este plazo?

En relación con los plazos, el día desde el que debe empezar a computarse el plazo de 3 meses o 1 año, es distinto dependiendo por quién se impugna el acuerdo:

1. Si lo impugna alguien que estuvo presente en la celebración de Junta (ordinaria o extraordinaria) el plazo para el cómputo se inicia el mismo día en el que se adoptó el acuerdo por la junta.
2. Si lo impugna alguien que estuvo ausente y no asistió al acto de celebración de la Junta de Propietarios, el plazo comienza a computarse el día en que ha tenido lugar efectivamente la notificación del acta.

Un ejemplo de esta diferencia de forma de computar los plazos para los presentes y los ausentes lo encontramos en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia 4/2022 que concreta:

"... la acción de anulación estaba caducada conforme al artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal por el transcurso de los tres meses desde que se adoptó el acuerdo que se pretende anular, lo que esta Sala comparte desde el momento en que los actores estuvieron presentes en la Junta y por ello conocían el resultado negativo a su pretensión, razón por la cual el mismo día 8 de agosto de 2019 se inició el cómputo plazo para cuestionar el acuerdo; siendo evidente que el 8 de enero de 2020 ya había transcurrido el plazo de tres meses mencionado para impugnarlo.

No resulta de aplicación el cómputo de los 3 meses desde la notificación del acuerdo enviado posteriormente a los comuneros, dado que ello es aplicable a los "ausentes", los que no asistieron a la Junta y por tanto no tuvieron oportunidad de conocer el resultado de la votación conforme exige el último párrafo del 18.3 de la Ley..."

Procedimiento para impugnar los acuerdos de la comunidad

La impugnación de los acuerdos deberá hacerse siempre en la vía Judicial y en un procedimiento civil ordinario (salvo que se trata de una reclamación de cantidad) tal y como dispone el art. 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que establece:

"...Art. 249 Ámbito del juicio ordinario.1. Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía: (...) 8.º Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda. ... "

¿Es posible suspender cautelarmente el acuerdo que se impugna?

Tal y como establece el art. 18.4 LPH “La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.”, con lo que es posible que en algunos casos se permita suspender cautelarmente los acuerdos de la Comunidad de Propietarios una vez impugnados y siempre que el afectado lo solicite expresamente al Juez. Deberá ser el Juez quien valore si la no suspensión de dicho acuerdo puede producir unos daños irreparables en los derechos o propiedad del propietario que impugna.