Crítica dura a la LEY DEL SUELO

El Pleno del Congreso de los Diputados aprobó el 1 de marzo de 2007 el dictamen del proyecto de Ley de Suelo, en base al objetivo ilusorio de combatir la corrupción urbanística que azota nuestro país. Sin embargo, el Instituto Juan de Mariana denuncia que esta nueva herramienta legislativa incide en los errores cometidos en el pasado e incrementa, en gran medida, el problema de raíz propio del actual sistema de gestión del suelo: la propiedad privada del suelo es eliminada en favor de un mayor control político.

Como consecuencia, esta medida agravará los efectos perniciosos ya existentes: aumento de la especulación y corrupción política, elevación artificial del precio de la vivienda, mayor inseguridad jurídica y sustitución de los criterios de valoración de la propiedad individual por un injustiprecio arbitrario que, en la práctica, deja una puerta abierta a extender, de forma casi gratuita, la expropiación forzosa por parte del Estado.

La ley elimina la clasificación del suelo como criterio general a la hora de valorar el suelo expropiado. Según su Título III, los terrenos pasan a ser considerados como rurales o urbanizados a efectos de su valoración. Con este cambio, cuando el Estado se decida por expropiar un terreno, el precio a pagar al damnificado se calculará en virtud de su situación física en el momento del expediente administrativo, en lugar de su uso potencial. De este modo, las fincas que figuren como urbanizables en los planes municipales podrán ser expropiadas como si de rústicas se tratasen, con lo que la compensación será infinitamente menor a la del libre mercado. La norma sustituye así el sistema de justiprecio, vigente desde hace siglos, por un injustiprecio arbitrario e irrisorio. Algo que, de hecho, contradice la jurisprudencia derivada del propio Tribunal Supremo.

Como consecuencia, los pequeños y medianos promotores verán reducida en gran medida su capacidad de financiación mediante una, más que previsible, disminución de las garantías hipotecarias. De este modo, la norma fomenta el oligopolio, al expulsar del mercado a las pequeñas y medianas empresas dedicadas a la gestión urbana por no poder garantizar la financiación de sus actividades.

Por otro lado, se generaliza la figura del agente urbanizador, una figura implantada en la actualidad por doce gobiernos regionales, y que ha sido denunciada en los tribunales europeos. Se trata de un instrumento jurídico por el que la Administración selecciona a un particular, por medio de concurso público, encargado de realizar el desarrollo urbanístico, sin que éste necesariamente tenga que ser el propietario de los terrenos. El empresario ejecuta así las obras, a cambio de solares edificables o una remuneración en metálico. Pero si los afectados están disconformes, se procede a la expropiación de los inmuebles, extendiéndose así esta opción frente a otras opciones menos coercitivas del derecho de propiedad (compensación y cooperación). El Estado se entromete de forma indirecta en la gestión del suelo privado, haciendo de la arbitrariedad y discrecionalidad política el modus operandi del nuevo sistema.

La ley también da cobertura a la posibilidad de incorporación en las leyes autonómicas la figura de gestión del agente edificador. La única y principal diferencia de este sistema con el de agente urbanizador es que éste puede actuar en suelo urbano consolidado. De esta forma todos aquellos solares que no estén edificados en las ciudades pueden ser edificados por terceros sin necesidad de ostentar la propiedad.

El intervencionismo impregna e inspira todo el texto normativo salido del Congreso, provocando con ello un mayor encarecimiento del suelo. La ley incorpora una reserva mínima del 30% de la edificabilidad para viviendas con algún tipo de protección. De este modo, la oferta de vivienda libre se restringe con el consiguiente encarecimiento de la misma. La ley de la oferta y la demanda queda suplantada por la voluntad política del legislador. Además, aumenta en gran medida la presión fiscal a fin de poder compensar las arcas municipales, ya que aumenta el porcentaje de cesión de las plusvalías generadas por la promoción inmobiliaria, que pasa del máximo del 10% (ley 6/98) a un nuevo máximo del 20%. Esta medida conlleva, pues, una nueva presión a la alza en el precio de la vivienda. Es más, el Gobierno aprobó establecer un precio máximo de venta y alquiler para viviendas en régimen de protección que, tal y como ha demostrado la práctica, supondrá un incentivo para el fraude fiscal y el blanqueo de dinero. Y, para terminar, introduce importantes límites totalmente arbitrarios en los desarrollos urbanísticos que contemplen crecimientos superiores a un 20% de la población actual del municipio o de su territorio. Por otra parte, establece una serie de preceptos que afectan a materias de competencia autonómica y local, como los convenios urbanísticos, plazos de información pública del planeamiento o la exigencia de documentación (informes de sostenibilidad económica a favor de la recaudación municipal).