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Apr
18

Ley de 8/2007, de 28 de mayo, de suelo

Autor: M.H Caba | | 642 Lecturas | Comentar!

Fuente: www.administracionpublica.com

Así, la Exposición de Motivos explica entre otras cosas que "… la clasificación ha contribuido históricamente a la inflación de los valores del suelo, incorporando expectativas de revalorización mucho antes de que se realizaran las operaciones necesarias para materializar las determinaciones urbanísticas de los poderes públicos y, por ende, ha fomentado también las prácticas especulativas, contra las que debemos luchar por imperativo constitucional."

A pesar de que es quizás un poco largo para ser reproducido aquí, no me resisto a transcribir la afirmación que posteriormente realiza:

"… la Ley (Título III)…aborda los criterios de valoración del suelo y las construcciones y edificaciones, a efectos reparcelatorios,  expropiatorios y de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas. Desde la Ley de 1956, la legislación del suelo ha establecido ininterrumpidamente un régimen de valoraciones especial que desplaza la aplicación de los criterios generales de la Ley de Expropiación Forzosa de 1954. Lo ha hecho recurriendo a criterios que han tenido sin excepción un denominador común: el de valorar el suelo a partir de cuál fuera su clasificación y categorización urbanísticas, esto es, partiendo de cuál fuera su destino y no su situación real. Unas veces se ha pretendido con ello aproximar las valoraciones al mercado, presumiendo que en el mercado del suelo no se producen fallos ni tensiones especulativas, contra las que los poderes públicos deben luchar por imperativo constitucional. Se llegaba así a la paradoja de pretender que el valor real no consistía en tasar la realidad, sino también las meras expectativas generadas por la acción de los poderes públicos. Y aun en las ocasiones en que con los criterios mencionados se pretendía contener los justiprecios, se contribuyó más bien a todo lo contrario y, lo que es más importante, a enterrar el viejo principio de justicia y de sentido común contenido en el artículo 36 de la vieja pero todavía vigente Ley de Expropiación Forzosa: que las tasaciones expropiatorias no han de tener en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación ni las previsibles para el futuro.

…/… En consecuencia, y con independencia de las clases y categorías urbanísticas de suelo, se parte en la Ley de las dos situaciones básicas ya mencionadas: hay un suelo rural, esto es, aquél que no está funcionalmente integrado en la trama urbana, y otro urbanizado, entendiendo por tal el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanización. Ambos se valoran conforme a su naturaleza, siendo así que sólo en el segundo dicha naturaleza integra su destino urbanístico, porque dicho destino ya se ha hecho realidad. Desde esta perspectiva, los criterios de valoración establecidos persiguen determinar con la necesaria objetividad y seguridad jurídica el valor de sustitución del inmueble en el mercado por otro similar en su misma situación."

Sin entrar en el fondo del articulado, esto quiere decir lisa y llanamente que el suelo se debe valorar por su situación real y no por su clasificación urbanística, lo cual, hay que decir que a nadie puede parecer mal. Ha sido siempre ciertamente paradójico que determinadas personas acumulasen suelo para, posteriormente, esperar a que se recalificase para obtener unas impresionantes plusvalías por el simple hecho de estar "antes o después de una línea". Pese a que la Administración luego "recupera" una parte, no era lógico que una simple decisión municipal de previsión de desarrollo de la ciudad implicase un sorprendente enriquecimiento proveniente del mero factor especulativo. Así, siempre se pudieron ver favorecidos ciertos tiburones de la información privilegiada, sobre todo intermediarios sin escrúpulos que han hecho notorias fortunas.

Pero deberíamos preguntarnos si esa panoplia de buenas intenciones de la Ley ha generado los efectos que pretendía, o los va a provocar de algún modo a medio plazo. O sea, se supondría que la facilidad en la obtención de suelos (abaratamiento)  facilitaría en primer lugar la ampliación de la oferta al existir más superficie y por otra parte su abaratamiento, con lo cual la repercusión del precio del suelo en el precio final de la vivienda debería ser mucho menor de lo que ha sido hasta ahora.

Una primera impresión es que ese traslado de la bajada del precio del suelo a la vivienda no es en mi opinión automática ni mucho menos. Creo que hoy por hoy, la Ley ha causado un efecto perverso y no deseado que, dicho sea de paso, podría haberse previsto por los economistas-gurús del gobierno, esos que (se supone) que prevén las consecuencias económicas de las decisiones políticas. Y es algo que se ve en el día a día de la gestión diaria municipal, porque el sistema urbanístico español en buena medida ha contado con ese previsible efecto especulativo para ir desarrollando actuaciones. Normalmente, muchos pequeños y medianos  promotores compraban suelo urbanizable o con expectativas urbanísticas reales a un determinado precio al propietario tradicional del mismo, normalmente agricultores. O bien firmaban opciones de compra a plazo. En ese momento acudían a las entidades financieras en busca de crédito para financiar la operación y éstas, con cierta facilidad, lo concedían sobre la garantía de ese suelo. Con el dinero así obtenido y cual cuento de la lechera, desarrollaban toda la actuación. Todo eso el pequeño promotor lo podía hacer porque el banco efectivamente le concedía el dinero contando con el valor del suelo en el que estaba incorporada la expectativa.

Sin embargo en estos momentos las entidades financieras están en crisis. La construcción está en crisis y ciertamente no parece ayudar nada, pese a las estupendas intenciones de la Ley, que el valor del suelo no transformado sea el que indica la Ley o sea, precio de suelo rural. Nos encontramos en este momento pues con muchos pequeños y medianos promotores-constructores que disponen de bolsas de suelo compradas, sobre las que aun no se ha hecho transformación alguna y con créditos que los bancos ahora se niegan a renovar. De este modo, si el promotor no es muy grande, es decir, si no cuenta con tesorería propia "para ir tirando", se va a encontrar dentro de muy poco ahogado y sin poder hacer frente a los pagos. Así que, previsiblemente, si unimos al hecho de la bajada del valor del precio del suelo, la crisis de la construcción y la crisis bancaria, el panorama económico a corto y medio plazo es ciertamente desalentador.

De este modo posiblemente con esta reforma y en lo que toca al sector privado, sólo se van a beneficiar las grandes empresas constructoras que tienen grandes bolsas de suelo pero que también tienen buena financiación propia ajena, y no todas, ya que en todo caso dependerá del saneamiento de sus cuentas.

Porque la otra opción, con la que también quizás la Ley contaba, es que sea la iniciativa pública la que actúe. Los Ayuntamientos saneados o con posibilidades de financiación, en este momento podrían empezar a hacerse con buenas bolsas de suelo para desarrollar actuando por el sistema de expropiación, o bien acudiendo al sistema de concesión de obra urbanizadora. Previsiblemente sin embargo, van a ser muy pocos los Ayuntamientos los que se decidan por actuar mediante uno de estos sistemas.


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Comentarios (1)
Jorge | 19 Aug 2008 10:19 AM
Según tengo entendido esa Ley invade competencias autonómicas y está siendo recurrida ante el TC...es posible que volvamos a las incertidumbres de la Sentencia del 97 y del 2001......
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