Datos catastrales que no coinciden con reales tras actos urbanísticos

Marco normativo:

El marco jurídico que debemos tomar en consideración es el texto refundido de la Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, tras la modificación introducida por la Ley 13/2015 de 24 de Junio de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 Febrero 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, así como el Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

¿Qué es el Catastro?

El Catastro es un registro administrativo en el que se describen los bienes inmuebles, cuya información se pone al servicio, entre otros, de los principios de generalidad y justicia tributaria (artículos 1 y 2 del texto refundido). La descripción catastral de los bienes inmuebles comprende sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encuentran la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso, el destino, el valor catastral y su titular, datos que, sin perjuicio del Registro de la Propiedad, se presumen ciertos (artículo 3).

¿De qué Administración depende?

Las competencias en materia catastral corresponden al Estado, que se ejercen por la Dirección General del Catastro, directamente o a través de las distintas fórmulas de colaboración que se establezcan entre las diferentes Administraciones, entidades y corporaciones públicas (artículo 4).

¿Quiénes son los titulares catastrales? Obligación de formalizar las declaraciones (altas, bajas, modificaciones).

Las titulares catastrales, esto es, las personas naturales o jurídicas que ostenten sobre un bien inmueble el derecho de propiedad, una concesión administrativa o un derecho real de superficie o de usufructo (artículo 9.1).

Los titulares catastrales tienen el deber de colaborar con el Catastro, suministrándole cuántos datos, informes o antecedentes resulten precisos para su gestión (artículo 10.2). Ahora bien, este deber de colaboración no desdibuja el hecho de que la incorporación o la alteración de las características de un bien en el Catastro es un procedimiento formal que se articula por distintos cauces: a) declaraciones, comunicaciones y solicitudes; b) subsanación de discrepancias; c) inspección catastral y d) valoración (artículo 11.2).

El cauce común es el de las declaraciones, que incumbe a los titulares catastrales, sobre quienes recae la obligación de formalizarlas para incorporar en el Catastro los inmuebles y sus alteraciones. Esta obligación se exceptúa en los supuestos de comunicación (artículo 13.2).

Excepción a la obligación de presentar declaración: Las Comunicaciones.

Las comunicaciones se regulan en el artículo 14:

Son comunicaciones:

a) La información que los notarios y registradores de la propiedad deben remitir (…)

b) Las que formulen los ayuntamientos que, mediante ordenanza fiscal, se obliguen a poner en conocimiento del Catastro Inmobiliario los hechos, actos o negocios susceptibles de generar un alta, baja o modificación catastral, derivados de actuaciones para las que se haya otorgado la correspondiente licencia o autorización municipal, en los términos y con las condiciones que se determinen por la Dirección General del Catastro.

c) Las que las Administraciones actuantes deben formalizar ante el Catastro Inmobiliario en los supuestos de concentración parcelaria, de deslinde administrativo, de expropiación forzosa y de los actos de planeamiento y de gestión urbanísticos que se determinen reglamentariamente. La comunicación comprenderá la correspondiente certificación administrativa expedida por el órgano actuante.

Cuando las actuaciones mencionadas hayan sido inscritas en el Registro de la Propiedad, la información será igualmente objeto de comunicación al Catastro por el registrador, siempre que, realizadas las actuaciones que prevé el artículo 48.5, conste la referencia catastral de los inmuebles afectados, así como el plano que permita la identificación de dichas actuaciones sobre la cartografía catastral.

También constituirá comunicación la información que los registradores de la propiedad deben remitir, referida a los actos de parcelación que consistan en la segregación, división, agregación o agrupación de los bienes inmuebles, siempre que se cumplan los requisitos expresados en el párrafo anterior y que se solicite su inscripción en el Registro de la Propiedad en el plazo de dos meses desde el hecho, acto o negocio de que se trate.
(…)

Los titulares no tienen la obligación de declarar ante modificaciones que se originen por actos de planeamiento urbanístico o de gestión urbanística (desarrollos de suelo).

La incorporación o la alteración de las características de un bien inmueble en el Catastro Inmobiliario consecuencia de actos de planeamiento o de gestión urbanística debe realizarse mediante comunicación de las administraciones actuantes. Todo ello debido a que se consideran Comunicaciones las que las Administraciones actuantes deben formalizar ante el Catastro en los supuestos de concentración parcelaria, de deslinde administrativo, de expropiación forzosa y de los actos de planeamiento y de gestión urbanísticos que se determinen reglamentariamente [ artículo 14.c)]. Este desarrollo reglamentario se encuentra en el artículo 35 del Real Decreto 417/2006, en el que la obligación de comunicación que incumbe a las Administraciones urbanísticas alcanza, entre otros extremos, a las modificaciones del planeamiento que supongan alteraciones en la naturaleza del suelo y a los proyectos de compensación, de reparcelación y de urbanización, o figuras análogas, obligación que debe cumplimentarse en el plazo de dos meses desde el día siguiente a la publicación oficial de la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento o de los proyectos de compensación o reparcelación [artículo 36, letras d) y e)].

Todos los documentos técnicos y planos necesarios exigibles deben ser aportados por la Administración.

Todos los documentos planimétricos necesarios ante discrepancias entre las superficies catastrales y la resultantes de esos instrumentos de ordenación y de gestión urbanística, deben ser comunicados por la Administración urbanística (Ayuntamientos, etc…) y, con base en ellos, el Catastro debe decidir, pues para la práctica de las inscripciones catastrales a través de los distintos procedimientos de incorporación puede utilizarse cualquier medio de prueba admisible en derecho, suficiente para acreditar la realidad de los hechos, actos o negocios que las motiven (artículo 24.1 del Real Decreto citado), correspondiendo la carga de la prueba a quien haga valer su derecho (artículo 24.3).

Esta última previsión, que es una particularización en el ámbito catastral del principio general presente en el artículo 217 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento civil (BOE de 8 de enero), y en el artículo 105 de la Ley General Tributaria de 2003, conlleva que quien hace valer su derecho debe probarlo. En otras palabras, quien pretende incorporar en el Catastro un bien con unas determinadas características debe acreditarlas, en particular, la superficie, pero ello no implica de forma ineluctable que deba ser él quien directamente elabore, a través de sus propios medios, el documento técnico acreditativo, cuando, precisamente, el cambio es consecuencia de una actuación pública urbanística, en la que intervienen las administraciones competentes con la obligación de incorporar en los procedimientos de elaboración y aprobación de los instrumentos de planeamiento y de gestión la documentación gráfica necesaria para ello.

Los titulares no tienen obligación de declarar las modificaciones pero en caso de detectar discrepancias entre catastro y la ordenación urbanística deben ser ellos quienes acrediten la realidad física.

Cuando existen diferencias entre las superficies catastrales y las resultantes de la ordenación urbanística, incumbe a los interesados acreditar la realidad de ese dato físico, para hacer concordar al Catastro con el mismo; pero esa carga probatoria puede cumplirla a través de los documentos gráficos que la Administración actuante está obligada a comunicar al Catastro.

Por lo tanto, efectivamente, corresponde a los particulares acreditar la superficie y demás características físicas, económicas y jurídicas de los bienes de su titularidad en el Catastro, pero lo han de hacer mediante los documentos oficiales que han determinado la aprobación de aquellos instrumentos, que la Administración urbanística está obligada a comunicar al Catastro, incluso a requerimiento de este último, entre ellos los que integran la documentación gráfica y alfanumérica del citado planeamiento, que revistan trascendencia catastral ( artículo 69.2 del Real Decreto 417/2006). No se debe olvidar que la Administración catastral está obligada a comprobar la integridad, exactitud y veracidad de las declaraciones y comunicaciones, investigando la posible existencia de hechos, actos o negocios no declarados, declarados parcialmente (artículo 19.2 del texto refundido) o con datos inexactos o erróneos.

Y si esos documentos no resultan suficientes, presentando un margen de error no tolerable, la respuesta no puede ser negar el acceso al Catastro de las alteraciones derivadas de la nueva ordenación. Este desenlace se opone a la finalidad de la institución de hacer coincidir la realidad física, económica y jurídica de los bienes inmuebles con el contenido de ese registro administrativo. La solución no puede ser otra que tal institución administrativa, dependiente del Ministerio de Hacienda, recabe de la Administración responsable de la alteración los datos, los elementos y las pruebas precisos para que esa discrepancia pueda ser superada y se satisfaga el interés general a que sirve el Catastro.