¿Quién paga los gastos de urbanización de una calle?

Antes de pagar cualquier liquidación de costes de urbanización que se reciba como propietario de una parcela, debe tener muy claro el por qué debe pagarse, el cómo se establecen las cargas, qué conceptos se pueden incorporar en los gastos de urbanización y cuánto cuesta realmente urbanizar.

 Regla general: corresponde a los propietarios de suelo (parcelas) asumir los gastos de urbanización, es una obligación que origina la propiedad a modo de "carga real" y que acompaña a la finca, de la cual debe responder aquella persona que consta como propietario en el momento en el que se giran y liquidan los gastos de urbanización, sin tener en cuenta a anteriores propietarios y sin importar todas las transmisiones de la titularidad o de la posesión (venta, donación, cesión, permuta,  arrendamiento, etc...) que haya podido producirse a lo largo de todo el tiempo (art. 126.1 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana - RGU), con anterioridad a la terminación de la de ejecución de las obras de urbanización (proceso urbanizador) o antes de la recepción definitiva de las obras por la Administración (Ayuntamiento).

 Legislación: Este es el criterio (propietario asume los costes) que se ha venido manteniendo por nuestra legislación urbanística de manera sistemática tanto en las Comunidades Autónomas como desde la legislación básica del Estado, con lo que, sin ánimo de entrar en mucha profundidad, centrándonos en el contenido del texto legislativo Estatal, podemos ver como el art. 18.1.c del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana dispone claramente, respecto de los deberes de los propietarios vinculados a la promoción de las actuaciones de transformación urbanística, el deber legal de "...Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente....".

Así que, una vez sabemos quién paga los gastos de urbanización, en este artículo vamos a concretar, de forma sencilla, aquellos aspectos más relevantes que debe conocer antes de afrontar o pagar las cuotas o cargas de urbanización desde una óptica general sin entrar en las especialidades de cada Comunidad Autónoma.

¿Por qué se pagan los gastos de urbanización?

No todos los gastos de una urbanización deben ser soportados por los propietarios, por ejemplo cuando un Ayuntamiento decide abrir un nuevo vial o arreglar una calle en suelo urbano consolidado (casco urbano), la mayoría de las veces las obras deben ser ejecutadas y costeadas por la propia Administración, si bien la legislación urbanística dota a los Ayuntamientos de herramientas y mecanismos para evitar este sobre endeudamiento de los Ayuntamientos como consecuencia de la actividad urbanística, permitiéndole delimitar unas zonas (Actuaciones de Transformación Urbanística, Unidades de Ejecución, Actuaciones Urbanísticas...) dentro de las cuales la Administración pretende llevar a cabo una política urbanística declarada de interés público en el plan de ordenación urbanística, detallada o general (PGOU, PAU, POU, etc..) como por ejemplo, entre otros muchos:

• Desarrollar un nuevo crecimiento urbanístico en suelo rústico para se transforme en suelo urbano (Áreas de Transformación Urbanística).
• Renovar y regenerar una zona de suelo urbano degradada.
• Modificar la ordenación urbanística actual del suelo urbano, estableciendo nuevos usos (residencial, comercial, industrial...) o tipologías (unifamiliar, plurifamiliar, intensiva...).
• Obtener Sistemas Generales, sistemas locales (dotaciones, equipamientos...).

Estas zonas delimitadas vienen a constituir la delimitación de una actuación sistemática y que pivota sobre un concepto fundamental del "beneficio por la actividad urbanística", que determina que como estas actuaciones urbanísticas, que son políticas públicas, generan unas plusvalías o incremento del valor de las propiedades de quienes se ven afectados por las mismas (incluidos en dichas "zonas" o ámbitos) deben ser estos "beneficiados" los que paguen y soporten los costes derivados que la actividad urbanística pueda suponer.

Para ello se establece un sistema que se denomina "equidistribución" de beneficios y cargas" (art. 72.3 RGU), en el que básicamente se trata de que para que las futuras parcelas puedan ser edificables y se puedan desarrollar en ellas actuaciones urbanísticas de edificación (sean solares) es necesario que se afronten todos los gastos que esa actuación de transformación de suelo pueda implicar (al margen de las cesiones gratuitas), es decir, que se hagan frente todos los costes de urbanización que deben ser repartidos por igual entre todos los propietarios dentro de esa zona de manera equitativa y proporcional, teniendo en cuenta que el más beneficiado, que suele ser el que más suelo tiene y el que más parcelas urbanizadas recibe, siempre deberá asumir mayores costes o cargas urbanísticas (equidistribución beneficio - cargas) aunque luego pueden entrar en juego los coeficientes de ponderación, los distintos usos, tipologías y otros aspectos que pueden hacer que no siempre deba soportar más costes de urbanización el que más suelo neto (solares) reciba, sino más bien, lo que se busca es que contribuya más quien más beneficio obtiene con la actividad urbanística.

¿Cómo se establecen las cargas urbanísticas de cada propietario?

En este punto necesitamos ser algo más técnicos para exponer someramente todas las determinaciones de los arts. 71 y ss. del RGU, pero en un intento de simplificar la comprensión lectora, podemos concluir que para que una actuación de transformación urbanística establezca los costes de urbanización del sistema, necesita que antes se apruebe por el Ayuntamiento un instrumento llamado Proyecto de Reparcelación, en este instrumento se fijan las reglas del juego de la actuación urbanística:

• Se relacionan e identifican los propietarios incluidos y afectados (describen sus fincas y propiedades)
• Se establece el valor de la Unidad de Aprovechamiento, que sirve para calcular todas las operaciones de equidistribución (compensaciones para equiparar derechos y obligaciones)
• Se determinan las parcelas que quedarán tras urbanizar con un "aprovechamiento lucrativo", es decir las parcelas en las que los propietarios puedan desarrollar actuaciones edificatorias.
• Se fijan las parcelas objeto de las cesiones gratuitas y obligatorias a la Administración (Ayuntamiento) para dotaciones (equipamientos), espacios libres (parques y jardines) y viales (calles).
• Se establecen los costes iniciales de toda la actuación, una estimación de los costes que va a suponer gestionar y ejecutar el ámbito para que los afectados puedan optar por adherirse a la actuación (sistema) pagando en metálico o en suelo o bien salirse y que les expropien sus derechos.
• Se hacen las operaciones de reparcelación adjudicando parcelas a cada propietario en proporción a lo que aporta (suelo bruto aportado) y en proporción a lo que podrá ejecutar con su aprovechamiento lucrativo en dichas parcelas (beneficios).
• A cada parcela adjudicada se le asigna un porcentaje de afección a los costes de forma proporcional a su valor (superficie o bien aprovechamiento materializable), de modo que cada parcela tiene una carga respecto del coste total del sistema

¿Qué costes se incluyen en los gastos de urbanización?

 Una vez entendemos la necesidad de tener aprobado un Proyecto de Reparcelación, podemos resumir los costes que se incluyen en el concepto de gastos de urbanización y que inicialmente se establecen en la cuenta de liquidación provisional (art. 58 y ss. del RGU).

1. El coste de ejecución de las obras de urbanización:

Estos costes incluyen las obras de ejecución de los viales o calles (explanación, asfaltado, pavimentado y la ejecución de la aceras), las obras de saneamiento (alcantarillado, depuración de aguas residuales, etc...), las obras de suministro de agua (canalización - tuberías - de agua potable y de riego, así como obras para su captación si hiciera falta), obras para el suministro de energía eléctrica (cableado, conducción y todo el alumbrado público) que puede requerir incluso la ejecución del transformador y finalmente las obras de parques y jardines (arbolado y jardinería), pudiendo añadirse, en algunos supuestos, los costes de las obras de conexión exteriores de infraestructuras sobre las que se apoya o necesita la urbanización para su correcto funcionamiento.

2. El coste de las demoliciones e indemnizaciones a terceros:

Estos costes incluyen indemnizaciones a propietarios o arrendatarios (alquileres) de edificios y construcciones que se tengan que demoler para poder ejecutar correctamente le urbanización, así como por la destrucción de plantaciones o instalaciones que existan, básicamente todo aquello que exista previamente, de forma legal, que sea incompatible con la nueva urbanización.

3. El coste de elaboración de los instrumentos y proyectos técnicos.

En esta partida se incluyen los costes y honorarios profesionales para la redacción y tramitación de los instrumentos de ordenación urbanística detallada (Plan Parcial, Estudio de Ordenación, Plan Especial, Plan de Reforma Interior, Estudio de Detalle, etc...) así como los costes de la elaboración y tramitación del Proyecto de Reparcelación y del propio Proyecto de Obras de Urbanización, es decir, todos aquellos costes asociados a la ejecución del planeamiento y que no sean gastos de ejecución material de las obras (Arquitectos, ingenieros, abogados, etc...).

¿Cuánto cuesta urbanizar?

Pues como podrás comprender principalmente dependerá del coste real de la ejecución de las obras, por ejemplo, para que podamos hacernos una idea aproximada de los costes de urbanización y su evolución a lo largo de los años, en un mismo Término Municipal, vamos a exponer unos costes de urbanización en dos casos reales y situaciones similares, ambos desarrollos urbanísticos ejecutados en el mismo Municipio de Andalucía, uno en el año 1998 (vigente la Ley 1/1997) y otro del año 2023 (vigente la Ley 7/2021).