Como legalizar obras sin tener la parcela mínima en suelo rústico

Con este artículo pretendemos dar un poco de luz en una materia algo confusa, no pretende ser una solución incuestionable sino que pretende ser un primer enfoque desde el que partir para afrontar los problemas más comunes. El escenario en el que nos movemos como punto de partida es el que surge cuando el propietario de una finca rústica (suelo no urbanizable) en la que existe una construcción (vivienda, nave de aperos, etc...) se encuentra con que la construcción no está legalizada ni correctamente inscrita en el registro de la propiedad.

Para la ejecución de cualquier construcción o edificación en suelo rústico (no urbanizable) se requiere la previa obtención de la correspondiente licencia de obra o urbanística. Al propio tiempo, el planeamiento (normas urbanísticas municipales), pueden delimitar la parcela mínima edificable, que suele coincidir con la unidad mínima de cultivo en muchos casos. Esta parcela mínima urbanística en suelo no urbanizable ha de respetarse en todo caso. El problema real se origina cuando el propietario intenta legalizar su situación (para poder transmitir la finca, hipotecarla, etc...) y su Ayuntamiento se la deniega porque la finca en la que se encuentra ejecutada la construcción no cuenta con la superficie de parcela mínima que se requiere (unidad mínima de cultivo).

Situación en la legislación Estatal como punto de partida

El Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo (TRLS), en su artículo 8 atribuye a los propietarios del suelo:

« El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las características y situación del bien. Comprende asimismo la facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas establecido en el artículo 17.»

En este sentido, el artículo 17, dispone:

« a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.»

Lo cual nos lleva al elemento clave, cual es lo dispuesto en el artículo 8.2, que dispone que

« En el suelo en situación rural a que se refiere el artículo 12.2,a), las facultades del derecho de propiedad incluyen las de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales.»

A la vista de este precepto, hemos de realizar una interpretación conjunta de lo que se interpreta como “…unidad apta para ello…” y del concepto de Finca a los efectos urbanísticos “…Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral…” (art.17), junto con las disposiciones impuestas desde la Legislación Urbanística de cada Comunidad Autónoma.

El ejemplo de Andalucía

Es el art. 67.d de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía, el que asume como propio el concepto de “terrenos vinculados a edificaciones autorizadas sobre ellos”, que habilitaría a los Ayuntamientos para que en el trámite de concesión de licencias para este tipo de actuaciones, se asegurase la vinculación de la superficie a la actividad prevista, del total las parcelas, conforme al art. 67. d) de la LOUA.

« Artículo 67. Indivisibilidad de fincas, unidades aptas para la edificación, parcelas y solares.
Son indivisibles las fincas, unidades aptas para la edificación, parcelas y solares siguientes:
d) Los vinculados o afectados legalmente a las construcciones o edificaciones e instalaciones autorizadas sobre ellos…»

Siendo estas actuaciones, en todo caso, las contenidas en el propio artículo 50.B.a) de la LOUA, que establece:

« B) Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo no urbanizable, los derechos anteriores comprenden:

a) Cualquiera que sea la categoría a la que estén adscritos, la realización de los actos precisos para la utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga a la que estén efectivamente destinados, conforme a su naturaleza y mediante el empleo de medios técnicos e instalaciones adecuados y ordinarios, que no supongan ni tengan como consecuencia la transformación de dicho destino, ni de las características de la explotación. Los trabajos e instalaciones que se lleven a cabo en los terrenos quedan sujetos a las limitaciones impuestas por la legislación civil y administrativa aplicables por razón de la materia y, cuando consistan en instalaciones u obras, deben realizarse, además, de conformidad con la ordenación urbanística aplicable…»

Sabido es que la superficie mínima o unidad mínima de cultivo es competencia de la respectiva Comunidad Autónoma, fuera de este marco competencial, al objeto de poder concretar la cobertura legal de este tipo de actuaciones, tal y como exige el artículo 50.B de la LOUA y el art. 17 del TRLS, hemos de analizar el régimen previsto desde la legislación hipotecaria.

En este sentido, hemos de destacar el criterio de unidad económica, considerando como tal, entre otros casos, el supuesto de la “unidad orgánica de explotación”, el cual permite unificar los diversos elementos componentes de la explotación en una finca registral y así resulta de los art. 8 de la Ley Hipotecaria y 44 del Reglamento Hipotecario, de manera que varios predios “no colindantes”, pueden considerarse una sola finca siempre que formen esa unidad orgánica, con lo que se daría pleno cumplimiento a la exigencia impuesta desde nuestra legislación estatal (TRLS, art. 17: …cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral…).

Esta doctrina hipotecaria considera como fincas anormales o especiales aquellas que perteneciendo a un mismo dueño se encuentran formadas por parcelas o por porciones de terreno separadas entre sí, con solución de continuidad, pero caracterizadas por la unidad de explotación. Jurídicamente han de ser de una misma titularidad. Como fincas discontinuas, el art. 8 de la Ley Hipotecaria, menciona las explotaciones agrícolas con o sin casa de labor que forman una unidad orgánica, aunque estén constituidas por predios no colindantes. 

Una solución, conclusiones y su aplicabilidad

En aplicación de los concordantes de la LOUA, del TRLS, así como de nuestra legislación Hipotecaria, hemos de concluir que la superficie mínima de la finca o unidad queda en todo caso vinculada legalmente a las obras, construcciones e instalaciones y sus correspondientes actividades o usos.

Dicha vinculación implica la afección real de dicha superficie a las obras, construcciones mientras permanezcan vigentes, lo cual implica que dicha superficie no podría ser objeto de acto alguno que tenga por objeto su parcelación, división o segregación, ya que dicha afección real, queda reflejada registralmente como una única finca “unidad orgánica de explotación”.

Esto implica que la superficie de la finca que exceda de dicha unidad mínima puede no quedar vinculada legalmente a las obras y construcciones, en el caso de que las mismas no excediesen de la ocupación máxima que corresponda, con lo que podrían ser objeto de segregación o fraccionamiento, siempre respetando la legislación urbanística vigente.

Con lo cual podría entenderse cumplido el requisito de la parcela mínima, aún disponiendo la construcción en una finca de superficie inferior a la mínima, mientras se vinculasen otras fincas a dicha construcción de forma que el “conjunto o unidad” sume dicha superficie mínima.

No obstante, en nuestra opinión y a modo de buenas prácticas, consideramos que como mínimo deberían observarse las siguientes garantías en aras a evitar la perversión de este sistema:

Una única finca bajo un solo número registral que constituye en conjunto una “unidad orgánica de explotación”

El propietario, con carácter previo a la autorización, deberá proceder a agrupar las diferentes fincas, describiéndolas con total precisión en el título de la agrupación, así como inscribir en el Registro de la Propiedad, la resultante como “una única finca” y bajo un solo número registral, con expresa mención de que constituyen en conjunto una “unidad orgánica de explotación”, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 44 y 45 del Reglamento Hipotecario.

La concesión de la licencia urbanística determinará la indivisibilidad de la finca

Indivisibilidad de la finca resultante de la agrupación y la necesidad de la existencia de una inscripción de dicho extremo por el propietario en el Registro.

La construcción deberá ser autorizable en todas las superficies de terreno que se agrupen

Las superficies de terreno que se agrupen, deberán pertenecer a la misma categoría de suelo no urbanizable, o en su defecto cumplir con los elementos objetivos para poder llevar a cabo la edificación en cualquiera de las parcelas agrupadas, dentro de las distintas categorías y niveles de protección, es decir, que la construcción deberá ser autorizable en todas las superficies de terreno que se agrupen (con las posibles excepciones que puedan existir en los casos de actuaciones de utilidad pública e interés social, previstas por la Ley).