El problema que plantea es más complejo de lo que usted se puede imaginar, ya que una urbanización de los años 70 implica una enorme variedad de situaciones, no tanto respecto de la condición de URBANIZACIÓN RECPECIONADA TÁCITAMENTE, que según cuenta está más que claro, suponemos que por actos concluyentes como es el otorgamiento de licencias urbanísticas o el devengo de tasas o impuestos locales (SSTS 22 de noviembre de 1993, 29 de noviembre de 1993 y 21 de junio de 2001, entre otras, admitiendo “como posible, válida y eficaz la recepción y aceptación tácitas, deducible de actos propios de la Administración vinculantes para la misma”).
Con lo que partiendo de la premisa de que la URBANIZACIÓN ESTÁ RECEPCIONADA, el problema surge respecto de la imposición o no a los propietarios el deber de cesión o el deber conservar la urbanización, siendo clave determinar el carácter de la Cooperativa que gestiona la urbanización y que suponemos que es una Asociación Administrativa de Propietarios o Cooperativa de propietarios que hace de Entidad Urbanística de Conservación al uso.
Es necesario analizar la Ley del Suelo de 1956, que estaba vigente al momento de ejecutarse la urbanización, y que no hacía ninguna alusión a las Entidades de Conservación. Ante este vacío, se dictó, por la entonces Dirección General de Administración Local (Ministerio de la Gobernación), una Circular de fecha 28 de junio de 1965 a la que se adjuntaba un modelo de Estatutos de Asociación civil.
Con lo que estas Cooperativas o Comunidades de Propietarios se configuraron, primero, como Asociaciones privadas sujetas, en consecuencia, a la entonces vigente Ley de Asociaciones. Luego pasaron a configurarse como comunidades civiles de propietarios, estructuradas como sociedades civiles o como comunidad de propietarios, unas sujetas al Código Civil [STS 23 de septiembre de 1991 y otras a la Ley de Propiedad Horizontal [SSTS 26 de enero de 1995 y de 26 de junio de 1995]. Una Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de abril de 1980 mantiene que las urbanizaciones particulares pueden configurarse como una propiedad horizontal. Diferenciándose, entonces, de las de régimen general; y configurándose o denominándose las otras como propiedad «tumbada».
Estas fórmulas tenían dos serios inconvenientes. En primer lugar, era precisa la unanimidad para cualquier resolver sobre cualquier asunto de cierta relevancia. En segundo lugar, la Administración no ostentaba sobre ellas ninguna potestad administrativa, al caer fuera de la órbita del derecho público administrativo. La consecuencia era que, en muchos casos, con lo que fue el Reglamento de Reparcelaciones (art. 38.3) el que abrió el cauce a las Entidades Colaboradoras.
Tras el Dictamen del Consejo de Estado de 6 febrero 1975 en el que se destaca la necesidad y aun la urgencia de que por norma de rango legal adecuado se regulen de forma expresa las asociaciones de propietarios para la conservación de la obra urbanizadora. El Reglamento de Gestión Urbanística lo hace a partir de los arts. 26 y ss.de su texto. Su regulación fue complementada y aclarada por una Circular del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo de 7 marzo 1979 de imprescindible y necesaria consulta en la medida en que desarrolla e interpreta los preceptos del RGU y que establecía la obligación de los Ayuntamientos de instar la inscripción de estas asociaciones de propietarios en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, solicitando el acuerdo aprobatorio de los Estatutos y la certificación que acreditase el cumplimiento de todos los requisitos necesarios y específicamente la notificación a los propietarios de la Entidad.
Esta inscripción en el Registro tenía carácter constitutivo y determina el nacimiento de su personalidad y de su capacidad. A partir de ella estaríamos ante una Entidad Colaboradora de carácter y naturaleza administrativa.
No obstante lo anterior, el hecho es que hoy subsisten de hecho y “extra legem” con el conocimiento y connivencia de la Administración, no obstante hoy no es posible crear Asociaciones “ad hoc” ni que las Comunidades de Propietarios asuman la función de gestionar los servicios públicos que se integran en la urbanización, ni gestionar el dominio público.
Hemos de recordar que desde 1968 ya se venía pronunciando el Tribunal Supremo (STS de 7 de marzo de 1968) considerando que las obras que se verifican por unos particulares en el ejercicio de un proyecto de urbanización son de naturaleza pública.
