Ley 7/2002 (LOUA) tras la Ley 8/2007 de Suelo Estatal

Fuente: Ponencia reducida en Seminario Thomson-Aranzadi celebrado en la sede del Colegio de Abogados de Sevilla sobre la nueva Ley de Suelo el pasado 28 de junio de 2007.

NOTA: Debe tenerse en cuenta que el presente artículo es anterior al Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo.

I. Ley estatal de Suelo. El caso de Andalucía

Antes de entrar a valorar el nuevo régimen jurídico del suelo de la nueva Ley 8/2007, de 26 de mayo, permítaseme realizar una breve introducción acerca del marco regulador en que la misma se incardina.

Recientemente, a raíz de la aprobación por parte del Gobierno de esta nueva Ley del Suelo como Proyecto de Ley, he tenido ocasión de publicar un trabajo en la revista jurídica Reflexiones, editada por la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía, acerca de la valoración que merece esta Ley en relación con su adecuación o no a la doctrina del Tribunal Constitucional sobre la distribución de competencias en materia de urbanismo y ordenación del territorio, así como sobre su incidencia en la LOUA.

En este artículo vengo a realizar un somero examen de los antecedentes legislativos y jurisprudenciales sobre los que se ha cimentado este Proyecto de Ley, que es sumamente renovador o, si se quiere, transformador del statu quo vigente.

En el referido trabajo, tras examinar las siguientes Leyes, Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (RDL 1/1992, de 26 de junio), y la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, seguidamente paso a revisar las sentencias del Tribunal Constitucional 61/1997 y 164/2001.

En esta última el alto tribunal, a modo de recopilatorio de su doctrina ya instaurada en la STC 61/1997, con gran precisión delimita las competencias que corresponden al Estado, así como aquéllas que detentan las comunidades autónomas en materia de urbanismo y ordenación del territorio.

A raíz de esta doctrina, el conjunto de las comunidades autónomas ha aprobado sus propias leyes urbanísticas, creándose así diecisiete ordenamientos autonómicos.

Es en este proceloso mar de leyes resultantes de la descentralización del urbanismo sobre el que el legislador estatal ha tenido que aprobar una nueva Ley del Suelo, originando problemas de coordinación y adaptación legislativa, así como conflictos de Derecho transitorio.

No obstante lo anterior, el propio Tribunal Constitucional llegó a determinar sobre qué materias pueden legislar las comunidades autónomas y sobre cuáles puede legislar el Estado. Así, el Estado puede legislar, en virtud del art. 149.1.1ª de la CE, desde el punto de vista positivo, sobre los principios básicos, estatuto básico o presupuestos sobre el régimen de la propiedad del suelo y de sus valoraciones –valoraciones urbanísticas–, y desde el punto de vista negativo, al no poder hacerlo sobre un régimen uniforme y general del derecho de propiedad del suelo, ni sobre su contenido esencial, ni sobre la ordenación urbanística, al ser de competencia autonómica.

En parecidos términos se pronuncia José Manuel Merelo Abela al manifestar que «pues cabe perfectamente diferenciar dos planos bien distintos: el de la ordenación urbanística real (urbanismo en sentido objetivo) y el de la incidencia de esa ordenación en el conjunto de propiedades afectadas o, lo que es lo mismo, el contenido urbanístico (aspecto subjetivo) de la propiedad del suelo. La regulación del primer plano o aspecto es claramente competencia autonómica exclusiva, mientras que la regulación del segundo, bien que limitado al contenido básico o primario del derecho (y en la medida en que afecte a las condiciones básicas de su ejercicio), sería competencia estatal.

Además, el Estado extiende sus competencias a legislar sobre expropiación forzosa, régimen de valoraciones en general y no únicamente por razón de expropiación forzosa, así como sobre responsabilidad patrimonial de la Administración actuante .

Por el contrario, el cuadro de materias que integran la competencia autonómica sobre el urbanismo y ordenación del territorio incluye, entre otras, el régimen de planeamiento urbanístico, procedimientos para su aprobación, sistema de convenios, régimen de propiedad del suelo partiendo de la básica estatal, asignación de usos e intensidades, técnicas de redistribución de beneficios y cargas derivados del planeamiento, cesiones obligatorias y gratuitas con respeto a los mínimos estatales, sistemas de ejecución del planeamiento o gestión urbanística, estándares urbanísticos, patrimonios públicos de suelo, supuestos indemnizatorios bajo los principios de la norma básica estatal, régimen de licencias y disciplina urbanística.

En este marco regulador, descentralizado y disgregado, es en el que se incorpora la nueva Ley del Suelo, y explica que la misma Exposición de Motivos de la nueva Ley del Suelo (en adelante LS) salve cualquier conflicto con las comunidades autónomas, puesto que no es una ley urbanística (lo son las leyes autonómicas), sino una ley referida al régimen del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a él asociados.

En lo que respecta a Andalucía, se ha de destacar que la LS se incorpora a un ordenamiento jurídico autonómico que ha gozado de una inflación o motorización legislativa considerable. A la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (en adelante LOUA), se han añadido dos modificaciones legislativas más de esta misma Ley, la Ley 13/2005, de Medidas para Vivienda Protegida y Suelo de Andalucía, que impuso la reserva de vivienda protegida, así como la Ley 1/2006, de 16 de mayo, que modifica la anterior.

Junto a ello se han aprobado el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA), aprobado por Decreto 206/2006, de 28 de noviembre, con la asunción de las recomendaciones del Parlamento Andaluz, con unos criterios mínimos de crecimiento sostenible, el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma (Decreto 149/2006, de 25 de julio), y los distintos planes subregionales de ordenación del territorio.

En este contexto normativo, y con un cierto grado o nivel de inseguridad jurídica, se aprueba la LS, que viene a introducirse como un instrumento normativo más en el «enjambre normativo» que han supuesto en Andalucía todas esas normas en los últimos cuatro años, no parando el legislador autonómico ni el estatal de legislar y normativizar.

II. Principios de desarrollo sostenible, derecho a una vivienda digna y adecuada y función pública urbanística e información y participación ciudadana

Como novedad de la nueva Ley del Suelo deben destacarse los tres principios que informan la Ley, y que sucintamente son los tres citados, puesto que a lo largo de su articulado se desarrollan en otros tantos de sus preceptos.

En el art. 2 impone que las políticas públicas sobre el suelo, incluyendo desde la regulación a nivel legislativo hasta llegar al uso del suelo, estarán presididas por este principio de naturaleza medioambiental, pero también económico: el principio de desarrollo sostenible. Este principio, mucho más amplio que el meramente referido a la racionalidad en el uso de los recursos naturales, pretende que esas políticas públicas se armonicen con los requerimientos de la economía, cohesión social, empleo, salud y seguridad de las personas, prevención y reducción de la contaminación, etc.

En el mismo precepto, y derivado del referido principio, vincula el suelo con uso residencial a la satisfacción efectiva del derecho de los ciudadanos a una vivienda digna y adecuada (para imponer una homogénea reserva de vivienda protegida en el conjunto del Estado).

Y, por último, el art. 3, tras reiterar el carácter de función pública de la ordenación territorial y urbanística, con fomento de la participación privada, incorpora un derecho de información de los ciudadanos y de participación de éstos en la ordenación y gestión urbanísticas, que desarrolla a lo largo del texto.

III. El estatuto básico de los ciudadanos. Nuevos derechos y deberes

La nueva Ley reconoce explícitamente los siguientes derechos:

• Derecho a disfrutar una vivienda, digna, adecuada y accesible, y concebida conforme al principio de diseño para todos, libre de ruidos e inmisiones.

Éste es un principio loable, que trataría de asegurar unas construcciones y edificaciones de calidad, cumpliéndose toda la normativa de técnica constructiva y de calidad (LOE y CTE).

• Derecho de accesibilidad universal a las dotaciones públicas y equipamientos colectivos (Decreto de adaptación de construcciones públicas a los minusválidos).

• Derecho de información y copia de los instrumentos de ordenación territorial, urbanística y de evaluación ambiental (ante las Administraciones).

• Derecho a obtener una cédula o certificación administrativa sobre condiciones urbanísticas de una finca «en plazo razonable».

• Derecho de participar efectivamente en los procedimientos de elaboración y aprobación de todos los instrumentos anteriormente referidos, y a obtener una respuesta motivada en éstos.

• Derecho al ejercicio de la acción pública en el ámbito de la ordenación territorial, urbanística y de la evaluación ambiental.

E impone los siguientes deberes:

• Deber de respeto y preservación del medio ambiente, patrimonio histórico y paisaje natural y urbano.

• Deber de uso racional y adecuado de los bienes de dominio público y de las infraestructuras y servicios urbanos.

• Deber de abstención de realización de cualquier actividad con riesgo de perturbación o lesión de los bienes públicos o de terceros.

• Deber de cumplir los requisitos legales en ejercicios de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, y de empleo de las mejores técnicas disponibles en cada momento.

IV. La libertad de empresa en la actividad urbanizadora. Derecho de iniciativa en la urbanización de particulares, promotores y urbanizadores

Ésta es una de las novedades de la LS. En aras a incorporar definitivamente el principio de libertad de empresa en el mercado de la obra urbanizadora, acoge una gran innovación normativa: una nueva concepción de la facultad/derecho a urbanizar del propietario del suelo.

Efectivamente, la LS, a diferencia de la actualmente vigente, en su artículo 6, reconoce a cualquier particular el derecho de iniciativa para la actividad de ejecución de la urbanización mediante un procedimiento con publicidad y concurrencia (concurso público de obras), sin perjuicio de que las leyes autonómicas de suelo puedan establecer excepciones o peculiaridades a favor de la iniciativa de los propietarios de suelo.

Así, los propietarios de suelo, salvo que se prevean dichas excepciones, ven modificado lo que es su actual derecho a ejecutar las obras de urbanización en una facultad de participar en los procedimientos de adjudicación de obras que se convoquen, presentando la iniciativa correspondiente. Habrá que esperar la adaptación que de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) apruebe el Parlamento Andaluz para conocer si acoge alguna excepción a favor de los propietarios del suelo.

No obstante, se adivina la evolución previsible que, en aras a la libre competencia entre empresas constructoras, va a tener la legislación urbanística española, incluido el Proyecto de Ley de Contratos del Sector Público, que obligará inevitablemente a las juntas de compensación a convocar concursos de obras para adjudicar las de urbanización, comenzando a desnaturalizarse estas entidades urbanísticas colaboradoras u obligándolas a modificar sus actuales prácticas o funcionamiento.

1. Derecho de consulta de los titulares a la iniciativa en la ejecución de la urbanización

En relación con el derecho de consulta [art. 6.b)] ante las Administraciones competentes que tienen los titulares del derecho de iniciativa anteriormente citado, establece la Ley que las mismas deberán resolver las consultas en un plazo que no podrá exceder de tres meses, y siendo las mismas vinculantes, de forma que de alterarse los criterios y las previsiones facilitadas en la contestación, nacerá el derecho a indemnización.

Al hilo de lo anterior, contempla la Ley supuestos indemnizatorios para los casos en que se impida el ejercicio de la facultad de participar en una actuación de una nueva urbanización o se hayan alterado sus condiciones y para los casos en que las actuaciones de urbanización o edificación ya hayan sido iniciadas, siempre que la ejecución se haya desarrollado conforme a los instrumentos que la legitimen y que no se hayan incumplido los plazos establecidos.

2. Publicidad de la gestión urbanística

Junto con el principio de publicidad de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística, incluyendo en este apartado a los convenios urbanísticos y a los proyectos de reparcelación (LOUA), incorpora dos importantes novedades en este campo (art. 11):

• El resumen ejecutivo de la documentación expuesta al público con un determinado contenido.

• La publicidad telemática de todos los instrumentos de ordenación territorial y urbanística y de los anuncios de información pública de los mismos. 

V. El estatuto básico de la propiedad del suelo: facultades, deberes y cargas

La LS, en los artículos 7 a 11, regula el nuevo régimen básico de la propiedad del suelo.

El legislador, en este punto, comienza en el artículo 7 con una definición legal, al establecer que este régimen jurídico del suelo es estatutario, es decir, la propiedad privada sobre el suelo no existe, está vinculada por su destino y limitada conforme establezca la legislación urbanística y de ordenación territorial.

Añade el segundo párrafo del mismo precepto que la «patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda».

De esta forma, y de conformidad con la predicada función social de la propiedad (art. 33 CE), especialmente aplicable a la propiedad urbanística, el propietario del suelo ni posee facultades omnímodas ni expansivas, únicamente puede hacer sobre el suelo, vuelo y subsuelo lo que determine, primero su destino y después las Leyes del Suelo y de Ordenación Territorial, y por remisión de ellas el planeamiento. 

1. Facultades del derecho de propiedad del suelo

En relación con las facultades urbanísticas del derecho de propiedad, con carácter genérico y básico son (art. 8):

– Facultad de realizar las instalaciones y construcciones necesarias para el uso y disfrute del suelo conforme a su naturaleza que, estando expresamente permitidas, no tengan el carácter legal de edificación.

– Facultad de edificar en unidades aptas para ello, conforme a las condiciones legales.

– Facultad de participar en la ejecución de las actuaciones de urbanización.

Posteriormente, establece dos normas, una referida a la facultad de participar en las actuaciones de urbanización, respecto de la que el propietario dispondrá del plazo que fije la legislación de ordenación territorial o urbanística, nunca inferior a un mes que no se computará antes de que pueda conocer el alcance de las cargas urbanísticas ni los criterios de distribución de los afectados; y la otra, que las referidas facultades dominicales sólo alcanzarán al vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística y de conformidad con las leyes aplicables con sus limitaciones y servidumbres de dominio público (legislación sobre aviación civil –dominio público aeronáutico–; legislación de telecomunicaciones –dominio público sobre el espacio radioeléctrico–; legislación de televisión privada; legislación de minas, legislación de aguas, legislación de patrimonio histórico, etc.).

2. Deberes y cargas

Con carácter general, el derecho de propiedad del suelo incluye los siguientes deberes:

– Dedicarlo a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística.

– Conservarlo en condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles.

– Realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación.

El conjunto de deberes y cargas de este estatuto de mínimos distingue el suelo urbanizado y el suelo rural, pero incidiendo en los imperativos sobre el suelo rural, que, por lo que interesa a este estudio, permiten compatibilizarlo con el régimen del suelo no urbanizable del art. 52 de la LOUA.

En este sentido, el art. 9.2.b) de la LS legitima el sistema de prestación compensatoria que prevé el art. 52.5 de la LOUA para las actuaciones de interés público en suelo no urbanizable.

VI. Criterios básicos de utilización del suelo. La reserva de vivienda protegida

La LS impone a las Administraciones públicas competentes en materia de ordenación territorial y urbanística, como criterios de actuación, una serie de deberes en su actividad de diseñar políticas públicas sobre el suelo:

a) Posibilitar la transformación del suelo rural en suelo urbanizado mediante la urbanización sobre el suelo preciso que lo justifique, impedir la especulación y preservar de la urbanización al resto del suelo rural.

b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial, con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a algún régimen de protección pública, que permita el acceso a la misma ya en propiedad, alquiler derecho de superficie o concesión administrativa.

La reserva mínima de viviendas de protección oficial se fija por la LS en el 30% de la edificabilidad residencial (25% en la redacción del Anteproyecto de Ley) en actuaciones de urbanización, permitiendo reducirla (no excepcionarla) en la legislación autonómica para determinados municipios o actuaciones.

En principio, esta reserva mínima para viviendas de protección oficial no se concreta en ningún ámbito, aunque sí la aplica sobre la edificabilidad residencial. No cabría hacerle reproche de inconstitucionalidad, pues deriva de las competencias estatales del art. 149.1.1ª en relación con el art. 47 de la CE, precepto que, por otra parte, obliga a todos los poderes públicos.

Dicho lo anterior, a nuestro juicio, la duda sobre la inconstitucionalidad estaría en si esa reserva debe imponerse en todos los municipios, sin dar opción al legislador autonómico a que pueda excepcionarla en determinados municipios menores o en sectores con determinadas características. Pero es que, además, esta norma no se atiene a la realidad de nuestros municipios.

La LOUA, en su art. 10.1.A).b), permite a los municipios que en los planes generales de ordenación urbana se exima total o parcialmente de esta reserva a sectores o áreas concretos con una compensación.

A nuestro juicio, este precepto constriñe en exceso la potestad legislativa de las comunidades autónomas sin darles más opción que la reducción del porcentaje de reserva, afectando a una parte esencial de su competencia urbanística o de ordenación del territorio.

VII. Situaciones básicas del suelo. Una nueva clasificación bifronte

Ni en la Ley de 1956, ni en el Texto refundido de 1976, ni en la Ley 6/1998 se abandona la triple clasificación urbanística del suelo que históricamente conoce el ordenamiento jurídico español, salvo con esta nueva Ley del Suelo.

Establece dos situaciones básicas del suelo: el suelo rural y el suelo urbanizado.

Se ha discutido sobre si lo que incorpora la LS es una verdadera clasificación del suelo o simplemente una determinación de su situación básica. A nuestro juicio, al legislador estatal no le está vedada una clasificación básica del suelo, una clasificación mínimo común denominador en todo el territorio nacional, como hemos comprobado al citar la doctrina del Tribunal Constitucional, que declaró conforme a la Constitución la Ley 6/1998, que contenía una clasificación básica del suelo.

Y, de hecho, lo que acoge es una clasificación de suelo, al regular posteriormente en los arts. 13 y 14 el régimen jurídico de cada una de esas clases de suelo.

Sin discutir la competencia estatal para realizar esta mínima clasificación, pues se adapta inexorablemente a la doctrina constitucional sobre el particular [véase STC 164/2001, lo que es innegable son los efectos que va a producir no sólo en la clasificación del suelo que mantienen las leyes autonómicas de suelo, al desaparecer el suelo urbanizable e integrarse en el suelo rural, sino por cuanto la LS anuda y vincula inexorablemente este estatuto básico al nuevo régimen de valoraciones que instaura.

El legislador estatal, en la Exposición de Motivos, justifica este nuevo modelo por el que opta no en sede de la clasificación, sino precisamente en el de las valoraciones, y así manifiesta que el legislador, desde las Leyes del Suelo de 1956 y 1976, ha regulado el régimen de valoraciones recurriendo a criterios que han tenido sin excepción un denominador común: el de valorar el suelo a partir de cuál fuera su clasificación y categorización urbanísticas, esto es, partiendo de cuál fuera su destino y no su situación real.

Añade esta Exposición de Motivos: «por lo que la recomposición de este panorama debe buscar la sencillez y la claridad, además, por supuesto, de la justicia. Ello es perfectamente posible desvinculando clasificación y valoración. Debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto. En consecuencia, y con independencia de las clases y categorías urbanísticas de suelo, se parte en la Ley de las dos situaciones básicas ya mencionadas: hay un suelo rural, esto es, aquél que no está funcionalmente integrado en la trama urbana, y otro urbanizado, entendiendo por tal el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanización. Ambos se valoran conforme a su naturaleza, siendo así que sólo en el segundo dicha naturaleza integra su destino urbanístico, porque dicho destino ya se ha hecho realidad».

Es evidente que esta LS pretende modificar radicalmente el sistema de valoraciones vigente hasta el día de hoy, descartando que se valoren expectativas urbanísticas para evitar la especulación, por otra parte, mandato recogido en el artículo 47 CE para todos los poderes públicos. Ahora bien, para eso no es necesario modificar la clasificación del suelo hasta el extremo de integrar en el suelo rural, con sus características y condiciones, aquel suelo que ha sufrido una transformación jurídica por medio del planeamiento al ser clasificado (y categorizado) como urbanizable o susceptible de urbanización.

Groso modo, el suelo rural es el que conocemos como no urbanizable, esté protegido o no lo esté, así como el suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización (suelo urbanizable), mientras que el suelo urbanizado es el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población, entendiendo por tales aquellas parcelas que cuenten con las dotaciones y servicios requeridos aunque le falten únicamente las obras de conexión a las instalaciones ya en funcionamiento.

Como regla general, y salvo excepciones, en el suelo rural se integrarían el suelo no urbanizable, el urbanizable no sectorizado, sectorizado y el ordenado, y el suelo urbano no consolidado en determinados supuestos. Y en el suelo urbanizado se integraría el suelo urbano consolidado y el no consolidado en determinados supuestos a examinar.

VIII. Cesión obligatoria a la Administración del 5% al 20% de superficie de suelo ya urbanizado. Prohibición de conversión a metálico cuando pueda cederse suelo para viviendas de protección oficial

La LS distingue entre situación del suelo y actividad urbanística, entre estado y proceso de urbanización del suelo (Exposición de Motivos). Este segundo elemento es el que regula la Ley en lo que denomina actuaciones de transformación urbanística (art. 14).

Diferencia la LS entre actuaciones de urbanización y actuaciones de dotación, conceptuándolas y determinando en las primeras cuándo se estiman iniciadas y cuándo finalizadas.

Esta regulación es determinante para definir cuándo nos encontramos ante un suelo rural y cuándo ante un suelo urbanizado y, por tanto, es consustancial al estatuto básico del suelo y de su clasificación, por lo que es competencia estatal, ex art. 149.1.1ª CE.

Estas normas son perfectamente compatibles con las contenidas en el art. 154 de la LOUA.

La Ley, en lo que atañe a los deberes legales que una actuación de urbanización conlleva, en particular respecto al deber de entregar a la Administración la superficie de suelo ya urbanizada, establece con carácter general que el porcentaje del aprovechamiento medio deberá estar comprendido entre el 5% y el 15%, previendo además la posibilidad de que la legislación sobre ordenación territorial y urbanística pueda incrementar ese porcentaje hasta un máximo del veinte por ciento.

La Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística en Andalucía (LOUA), establece dicho porcentaje en el 10%.

La novedad se encuentra en que la sustitución a metálico no es posible cuando existan suelos residenciales con reserva para vivienda sujeta a cualquier régimen de protección pública [art. 16.1 b), último inciso].

No vamos a rebatir la bondad del fin que persigue esta norma, pero sí que esta limitación manifiesta a las opciones que tiene el legislador urbanístico sea constitucional. A mi juicio, este precepto incide en una potestad netamente urbanística que forma parte de la gestión del planeamiento y, por ende, es atributo propio de la potestad legislativa de las comunidades autónomas en materia urbanística y de su núcleo esencial (art. 148.1.3ª CE).

IX. Precisión e incremento de cargas urbanísticas. Nulidad de pleno derecho de los convenios urbanísticos con prestaciones más gravosas

El mismo art. 16 precisa como una carga más del promotor de una actuación urbanística la de costear las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios, sin perjuicio del derecho de reintegro de las compañías suministradoras.

Posteriormente, concreta qué obras e infraestructuras están incluidas: las de potabilización, suministro y depuración de aguas que exija su legislación reguladora y la legislación de ordenación territorial y urbanística, y potestativamente podrá incluir las infraestructuras de transporte público que requieran una movilidad sostenible.

El art. 16.3 sanciona de nulidad de pleno derecho aquellas cláusulas de los convenios urbanísticos celebrados por el promotor de la actuación que contengan prestaciones adicionales o más gravosas que las previstas legalmente, añadiendo siempre en perjuicio de los propietarios afectados (se entiende no firmantes de los convenios).