REQUISITOS Y CLAVES PARA TRANSMITIR UNA LICENCIA URBANÍSTICA:
Como punto de partida de este análisis debemos tener claro que, en esencia, “Las licencias de obras son transmisibles”, no obstante debemos matizar los casos y requisitos en los que se puede producir dicha transmisión:
1. LA LICENCIA DEBE HABER SIDO OTORGADA Y ESTAR EN VIGOR:
No tiene sentido solicitar el cambio de titularidad de una licencia caducada, es decir una licencia respecto de la que ya hayan pasado los plazos máximos que se establecen en la misma para iniciar o terminar la obra, puesto que la declaración de caducidad extingue la licencia, no pudiéndose iniciar ni proseguir las obras o ejercer la actividad.
2. QUE NO HAYA HABIDO CAMBIOS EN LA OBRA O ACTIVIDAD
En el caso de que se hubieran realizado modificaciones o cambios en la obra, instalación o actividad a desarrollar, es necesario solicitar una nueva licencia que legalizase y amparase las mismas.
3. EL CAMBIO DE TITULARIDAD NO REQUIERE UN ACTO DE AUTORIZACIÓN
El cambio de titularidad es una mera comunicación en el que la Administración no está obligada a dictar resolución o autorización, es decir, el Ayuntamiento se limita a tomar razón del cambio de titularidad y a tener constancia del mismo en sus archivos.
Con lo que en caso de retraso en la comunicación de la Administración no puede operar la figura del silencio administrativo. Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 1981:
«…la intervención municipal en caso de transmisión de licencias no es de previa y expresa autorización para que aquélla opere, sino de mera constatación o toma de razón de la extra administrativamente producida por el simple acuerdo del antiguo y nuevo propietario, cuyo incumplimiento determina que ambos queden sujetos a todas las responsabilidades que se deriven para el titular…».
4. DEBERÁ COMUNICARSE POR ESCRITO AL AYUNTAMIENTO POR EL ANTIGUO Y EL NUEVO TITULAR
En los casos en los que no se aporte la conformidad del anterior titular, ya sea porque haya fallecido, desaparecido o no pueda obtenerse, puede ser sustituida por el contrato o documento público o privado que pruebe que se ha transmitido la propiedad o posesión del inmueble, local o solar (inter vivos o mortis causa).
Esto se hace así para facilitar la transmisión en aquellos casos en que, por fallecimiento del antiguo titular de la licencia si fuera persona física o disolución de la persona jurídica (Sociedades, empresas, etc...), resultaría imposible recabar su consentimiento.
«…Para proceder al cambio de titularidad el Ayuntamiento ha de tener constancia de que efectivamente dicho cambio se ha producido, y ello por dos mecanismos alternativos, uno bilateral, que no es otro que la conformidad del anterior titular, y otro, que no precisa dicha conformidad, más complejo, que consiste en la acreditación de que se ha adquirido por cualquier medio, inter vivos o mortis causa, la propiedad o posesión del inmueble en cuestión…»
5. LA TRANSMISIÓN NO ES AUTOMÁTICA Y LA ADMINISTRACIÓN PUEDE OPONERSE
El Ayuntamiento al examinar la documentación presentada, tras las comprobaciones oportunas de los servicios técnicos, puede oponerse al cambio de titularidad solicitado a la vista de dicha documentación, ya que podría haberse dado cuenta de que por ejemplo se produce un cambio de actividad o de las dimensiones del local o sus instalaciones, al haber variado las condiciones de la obra, instalación o actividad que fundamentaron la concesión de la licencia en su día.
«…Al dictar la resolución impugnada, la Administración demandada… llegando a la conclusión de que bajo la apariencia de un cambio de titularidad se pretendía obtener una licencia nueva, sustancialmente distinta de la originaria, conclusión que la Sala habrá de compartir.... lo que verifica la afirmación de que se trataría de una nueva actividad nueva y distinta, a la que no da cobertura la licencia cuya transmisión se pretende. La Administración, por tanto, al denegar el cambio de titularidad, no ha procedido a revocar una licencia ya otorgada…..de manera que la necesidad de realización de las obras e instalaciones implican una alteración de las condiciones en que se explota el negocio y por ello el cambio de titularidad no da cobertura a lo que se pretende, todo lo cual conduce a la desestimación del recurso…»
6. LAS LICENCIAS SE PUEDEN TRANSMITIR PARCIALMENTE O SOBRE DIVERSOS TITULARES
Las licencias se pueden transmitir a nombre de varias personas físicas o jurídicas o bien transmitir por partes, como en los casos que haya un licencia para un edificio, por ejemplo de uso exclusivo de oficinas, si posteriormente se vende por plantas a diversos propietarios, pueda cada uno de ellos obtener a su nombre el cambio de titularidad de la licencia para la planta o piso adquirido.
7. EN EL CAMBIO DE TITULARIDAD LA ADMINISTRACIÓN NO PUEDE ALTERAR SUS CONDICIONES O IMPONER NUEVAS MEDIDAS NO EXIGIDAS ANTES
Un simple cambio de titularidad no puede servir para mostrar un rigor no tenido en cuenta con el anterior titular de la licencia, ya que la existencia de un acto comunicado (de cambio de titularidad) no constituye una facultad conferida a la Administración para revisar una licencia concedida, so pena de incurrir en desviación de poder prohibida por el art. 63.1 de la Ley 30/1992 de 26 de noviembre del RJ-PAC, y ello en la medida en que la Administración debe limitarse a resolver en dicho procedimiento iniciado por el particular si procede o no dicho cambio de titularidad, sin perjuicio de iniciar con posterioridad los trámites oportunos para el restablecimiento de la legalidad urbanística o medioambiental (Sentencias 1425/2002 de 23 de diciembre y 172/2003 de 7 de febrero el TSJ de Madrid).
¿QUÉ PASA SI NO SE COMUNICA LA TRANSMISIÓN DE LA LICENCIA?
En estos casos, el antiguo y el nuevo titular serán responsables solidarios ante la Administración de todo lo que pueda acontecer a raíz de la licencia otorgada, pero el que no se haya comunicado nunca puede afectar, por ese solo motivo, el cese y clausura de la actividad, e incluso la suspensión de las obras.
Toda la jurisprudencia se pronuncia en este mismo sentido, tal y como hace el Tribunal Supremo en sus sentencias de 4 de marzo de 1998, 12 de julio de 2000 o 24 de mayo de 2000:
«…el incumplimiento del deber de notificar por escrito a la Entidad Local otorgante la transmisión efectuada, no tiene otra sanción que la responsabilidad conjunta de transmitente y adquirente frente a la Corporación de todas las consecuencias desfavorables que se derivaren para el titular del ejercicio de la actividad…»
No obstante, en realidad y en la mayoría de los casos el Ayuntamiento se suele dirigir, en la exigencia de responsabilidades, contra el nuevo titular de la licencia ante la dificultad de localizar al anterior, ya que puede haber fallecido o haberse extinguido la sociedad, etc.
“…Artículo 38. Serán infracciones graves: 4. Las modificaciones que no requieran autorización o licencia en los locales, recintos, instalaciones, establecimientos y actividades y en su titularidad, sin que las mismas hayan sido comunicadas a la autoridad competente…”
No, una licencia de obras no está caducada por el hecho de que se hayan agotado los plazos indicados en la misma. La caducidad, según extensa jurisprudencia del Tribunal Supremo, exige la apertura del trámite de caducidad, plazo para alegaciones del titular de la licencia y posterior finalización del trámite de caducidad. Es en ese momento que la licencia está formalmente caducada o no, según si se estiman o no las alegaciones del titular de la licencia.
La transmisión se hace con una comunicación.
EL art. 69 L39/2015 indica que la falta de presentación de la comunicación obliga a la Administración a decretar la imposibilidad de continuar con la actividad.
Lo digo por lo que se indica en el artículo: "el que no se haya comunicado nunca puede afectar, por ese solo motivo, el cese y clausura de la actividad, e incluso la suspensión de las obras".
¿O es que la comunicación que se presenta no es una comunicación según art. 69 L39/2015?
