Dividir una casa unifamiliar en dos viviendas independientes

Question

Hola. Estamos valorando construir una casa para alquilar (y contribuir al poco mercado de alquiler) y el tema es el siguiente.

Terreno urbano edificable de 300m2. Queremos hacer una casa de una planta en forma de "L" de aproximadamente 100m2 (normativa de ocupación 40% cumplimos).

La zona está catalogada de unifamiliar, así que no se pueden hacer dos viviendas. Aquí viene el tema: según el artículo 4 de la ley LPH se puede dividir un inmueble (NO segregar) y esa es nuestra intención. Sería dividir la "L" en dos apartamentos de 50m2 (respetando el mínimo de una vivienda que es 36m2). Siempre sería una unidad catastral y en la escritura si es necesario se pondría que nunca (aún por años de prescripción) NO podría segregarse.

Cada apartamento tendría su entrada independiente e interiormente se colocarían contadores de luz y agua independiente (en la calle solo habría un contador de agua y luz). Se solicitarian las cédulas de habitabilidad correspondientes. Ni que decir tiene que se harían dos contratos de alquiler de vivienda habitual todo legal. Nos puede poner algún problema el ayuntamiento?

(Suponemos que querrán ir por la vía que es terreno unifamiliar, y no plurifamiliar. Pero al fin de cuentas, es como tener una casa y alquilar habitaciones (con su respectivos contratos y todo legal). Cómo debemos instrumentarlo?

Muchas gracias por su tiempo y respuesta y espero que ayude a más personas que están pensando algo similar para ayudar al mercado inmobiliario. Un saludo

Comments

Lo normal es que solo sea autorizable una vivienda por parcela, pero sería necesario conocer las Normas Urbanísticas vigentes en el Municipio, que pueden definir el concepto de la tipología plurifamiliar.

A veces las normas establecen que para la tipología plurifamiliar es necesario compartir accesos y elementos comunes útiles con lo que dependiendo de si viene o no definido tendríamos que ajustarnos a un caso u otro.

Un concepto claro es la figura registral de complejo inmobiliario, donde hay elementos comunes pero usos individuales y registrales independientes.

Es necesario conocer más datos del municipio y sus normas urbanísticas porque la casuística es muy grande

Answer 1

Las normas urbanísticas fijan las condiciones de la edificación y entre ellas la parcela mínima, por debajo de la cual no puede autorizarse edificación, y también el frente mínimo. Ambos conceptos han de concurrir para que la edificación sea autorizable.

En una vivienda unifamiliar no puede hablarse de parcela común en su totalidad para otras viviendas, porque la propia licencia de obras implica la necesidad de segregación de cada una de las parcelas en que se asienta la vivienda unifamiliar. Son edificaciones independientes desde la óptica civil y registral, que previa segregación de la parcela originaria serán objeto de inscripción independiente. Ello no excluye que al servicio de las mismas existan elementos, servicios o instalaciones comunes.

En conclusión no existe como tal una licencia en propiedad horizontal "tumbada". Toda vivienda unifamiliar debe cumplir las normas sobre parcela mínima y frente mínimo establecidas por las Normas urbanísticas. Lo que sí existen son urbanizaciones, con viviendas y parcelas independientes, en cuyos estatutos se hace una reunión expresa a la Ley de Propiedad Horinzontal para regular los elementos y servicios comunes.