Reactivar una vieja Licencia para obras nunca ejecutadas o paralizadas

Problema de las Licencias de obras otorgadas hace muchos años cuando las obras nunca se ejecutan

Nuestra legislación urbanística jamás ha admitido la legalidad y compatibilidad de la existencia de las llamadas «licencias en cartera» o «sin plazo» que, con ánimo especulativo, podría defraudar la finalidad pretendida por la Administración con el acto de otorgamiento de la licencia urbanística, ya desde 1955 el art. 15 del RS, subordina la vigencia de las licencias que autoricen una obra al tiempo durante el cual permanezcan o subsistan las condiciones que se hayan fijado, así como el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana establecía claramente unos plazos para la edificación y el efecto de la extinción del derecho a edificar (art. 35 y 36). En este sentido, la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones ya establecía dentro de las obligaciones de los propietarios de suelo, la obligación de edificar en los plazos establecidos. Condición igualmente mantenida en al Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo y en el posterior Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo, todo ello en lo que se refiere al ejercicio del derecho a edificar en los plazos establecidos.

Encontrándos hoy con el régimen de sujección a plazo de las licencias de obras, en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dentro del propio contenido del derecho de propiedad del suelo en situación de urbanizado.

Ejemplo de licencias otorgadas en los años 90

Una licencia otorgada en los años 90 estaba subordinaba, por imperativo legal, desde su otorgamiento a un plazo máximo para el ejercicio del derecho a edificar, todo ello aunque este plazo no viniese establecido expresamente en el acto de otorgamiento.

No podemos caer en al indefinición e indeterminación de considerar el plazo máximo para el ejercicio de dicho derecho edificatorio como un simple análisis de lo que parezca “razonable” para el tipo de construcción que se autorice, máxime si atendemos a la clara aplicabilidad de la Legislación vigente hoy día a todos y cada uno de los actos administrativos cuyos efectos jurídicos se produzcan hoy.

Ejemplo de Andalucía y Valencia entre otros

En el caso de Andalucía, analizando la legislación vigente en los años 90, no se puede establecer a día de hoy la inaplicabilidad sin más de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), sin antes analizar las disposiciones transitorias de la misma en consonancia con lo dispuesto en el artículo 173:

“...Artículo 173 Eficacia temporal y caducidad de la licencia urbanística

1. Las licencias se otorgarán por un plazo determinado tanto para iniciar como para terminar los actos amparados por ella. En caso de que no se determine expresamente, se entenderán otorgadas bajo la condición legal de la observancia de un año para iniciar las obras y de tres años para la terminación de éstas...”

En el caso de Valencia, ya desde la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística se venían imponiendo unos plazos máximos (6 y 24 meses) expresamente por Ley, no obstante  hoy en día sigue estableciendo el sometimiento a un plazo pero de forma más abierta, tal y como se observa en lo dispuesto en el artículo 255 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana:

"...Artículo 225. Caducidad de las licencias.

1. Todas las licencias se otorgarán por plazo determinado tanto para iniciar, como para terminar las obras, salvo las referidas a los usos, que tendrán vigencia indefinida sin perjuicio de la obligación legal de adaptación a las normas que en cada momento los regulen.

2. Los ayuntamientos podrán conceder prórrogas de los plazos de las licencias por un nuevo plazo no superior al inicialmente acordado, siempre que la licencia sea conforme con la ordenación urbanística vigente en el momento del otorgamiento de la prórroga.

3. El órgano competente para conceder la licencia declarará, de oficio o a instancia de parte, la caducidad de las licencias, previa audiencia al interesado, una vez transcurridos los plazos correspondientes.

4. La declaración de caducidad extinguirá la licencia, no pudiéndose iniciar ni proseguir las obras si no se solicita y obtiene una nueva ajustada a la ordenación urbanística en vigor. Si la obra o instalación quedase inacabada o paralizada, tras la declaración de caducidad, podrá dictarse orden de ejecución para culminar los trabajos imprescindibles para asegurar la seguridad, salubridad y ornato público de la obra interrumpida. Transcurrido un año desde la declaración de caducidad, la obra inacabada podrá sujetarse al régimen de edificación forzosa..."

En amos casos se establece una eficacia temporal expresa para las licencias que se otorguen en el futuro desde la entrada en vigor de dicho texto legal, debiendo contener el acto de otorgamiento un plazo determinado para su inicio y otro para su finalización. No obstante dicho artículo también establece, para TODAS LAS LICENCIAS EN VIGOR, que se entenderán otorgada bajo la condición legal de observancia de un plazo para su terminación.

Es importante tener en cuenta que nada se dice respecto de cuándo y bajo qué disposiciones legales se debieron otorgar dichas licencias, ni tampoco establece unas condiciones de aplicación transitoria concretas, sino que establece CON CARÁCTER GENERAL y para todas las licencias en vigor que hayan sido válidamente otorgadas sin que se determine expresamente el plazo máximo para la ejecución de las obras, que TODAS se entenderán jurídicamente otorgadas bajo una condición legal expresa un plazo para iniciar y otro para terminar las obras.

¿Siguen vigentes las licencias donde no se me daba un plazo? ¿Puedo seguir o empezar las obras?

Deberá declararse caducada

Las licencias urbanísticas otorgadas hace muchos años, aunque no se estableciese en la propia licencia ningún plazo máximo para iniciar o terminar las obras, a la vista de cuanto venimos exponiendo, hemos de concluir que no se encuentran actualmente en vigor al haber transcurrido el plazo legalmente previsto para su caducidad.

Aun siendo la licencia otorgada con anterioridad a la entrada en vigor de la legislación urbanística autonómica, hemos de señalar que ya el art. 15 del RS de 1955, subordina la vigencia de las licencias que autoricen una obra al tiempo durante el cual permanezcan o subsistan las condiciones que se hayan fijado, de acuerdo con la correspondiente normativa, en el acto administrativo de otorgamiento de la licencia. Entre ellas, se encuentran la fijación del plazo o tiempo para su iniciación y su ejecución, cuya legalidad ha admitido la jurisprudencia del Tribunal Supremo; admitiendo la fijación de un plazo o límite temporal para las licencias que tienen por objeto la ejecución de obras e instalaciones y la posibilidad, en consecuencia, de la extinción de la licencia por caducidad por incumplimiento de las condiciones.

Mientras no se caduque formal y expresamente la licencia por la Adminsitración pueden seguirse las obras

La caducidad y vigencia de las licencias de obras se enmarca dentro de unos límites que atenúan el supuesto de extinción de la licencia, cuales son: la posibilidad de prórroga de la misma y la exigencia de que la caducidad sea declarada en forma expresa, al excluirse la caducidad “ope legis” (SSTS de 12 de mayo de 1989; 14 de marzo de 1990 y 23 de junio de 1992).

En consecuencia, es consolidada la jurisprudencia que afirma ser necesaria una declaración formal de la Administración que declare la extinción o caducidad de la licencia; por lo que en cada caso se requiere la tramitación de un expediente administrativo en el que se acredite, con intervención del interesado, el hecho determinante del incumplimiento (y en el supuesto específico de la caducidad por el transcurso del plazo fijado, la inactividad o pasividad del titular de la licencia) para adoptar el acuerdo de extinción de la misma.

En consecuencia, es obvio que mientras tal caducidad no se declare, la licencia existe, puede ser trasmitida y pueden ejecutarse o continuarse las obras amparadas en la misma. Ahora bien, el hecho de la transmisión no impide por sí sola la incoación del expediente de caducidad de la licencia que debe tramitarse en todo caso.