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Este artículo fue actualizado el 2023-08-16, con lo que las citas legislativas se refieren a textos legales vigentes en ese momento.

Aug
16

Empadronarse en una vivienda declarada fuera de ordenación o asimilada

Autor: M.H Caba | | 13.827 Lecturas | 3 Comentarios
(15 votos)

Pretendemos ser claros y concisos, con lo que vamos a resumir en qué tipo de viviendas ilegales o fuera de ordenación podría empadronarse una persona sin ningún tipo de problema y con toda la tranquilidad del mundo, previo trámite administrativo, claro está:

Edificaciones ilegales sin licencia pero prescritas

Edificación ilegal en el campo con montesEs muy frecuente encontrarnos con este tipo de edificaciones, en origen ilegales por haberlas ejecutado sin licencia pero contra las que nunca se tramita el correspondiente expediente de reposición de la legalidad urbanística (disciplina urbanística), un expediente que debería tramitarse sobre el papel por tratarse de viviendas construidas sin licencia e ilegalizables, pero que a la hora de la verdad siguen existiendo y reconociéndose derechos sobre las mismas. Si el Ayuntamiento hubiese hecho sus deberes se hubiera procedido al derribo o demolición de la vivienda.

La clave para este tipo de situaciones es que hayan pasado los años necesarios para declarar la construcción o vivienda como "prescrita", en caso de haber prescrito se podrá declarar en situación de asimilado a fuera de ordenación y consolidar en la práctica los mismos derechos que con las edificaciones legales o ejecutadas con licencia.

Edificaciones con licencia pero que ahora son "disconformes"

Estas edificaciones son aquellas viviendas que obtuvieron licencia y se ejecutaron con todos los trámites legalemente establecidos, pero que por un cambio en las "Normas Urbanísticas" ya no se podrían ejecutar, porque ya no cumplen alguno de los nuevos parámetros que estas nuevas normas han impuesto. Esta situación de disconformidad de un edificio o instalación con el planeamiento no implica, necesariamente, la demolición o derribo de la vivienda, sino que se mantiene tal como está y no se permiten realizar más obras que las autorizables en edificios fuera de ordenación, que suelen meras obras de reparación, conservación y mantenimiento. La jurisprudencia señala que:

"la situación de fuera de ordenación no puede suponer una privación del uso y disfrute del inmueble a niveles confiscatorios. Es preciso armonizar los derechos de los propietarios al uso y disfrute de sus inmuebles, con el interés público que la ordenación urbanística supone."


La situación, de hecho, de fuera de ordenación en que se encuentran las viviendas, impone dos grandes limitaciones según el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y la legislación de cada Comunidad Autonómica que afectan a la facultad de uso y disfrute que a todo propietario corresponde:

  1. Que la vida del inmueble queda limitada, al no permitirse obras de consolidación y, por supuesto, de rehabilitación del inmueble
  2. El uso del inmueble sufre importantes limitaciones, con los que la rentabilidad del inmueble debe verse gravemente afectada. Corresponderá al planeamiento (Normas urbanísticas de cada Ayuntamiento) determinar los usos y actos autorizables y prohibidos, y especialmente en materia de rehabilitación.

Ahora bien, la jurisprudencia ha tenido que poner freno a excesos interpretativos que pretendía privar, o prácticamente expropiar sin indemnización, el uso y disfrute, bien prohibiéndolo o bien degradándolo. La Sentencia del Tribunal Supremo, de 2 de octubre de 1991 dice, en concreto, que el que «un inmueble haya quedado fuera de ordenación no debe convertirse en un motivo cuasi punitivo impidiendo un aprovechamiento óptimo del inmueble».

Riesgos de empadronarse en viviendas ilegales no prescritas

Policía Local controlando edificación ilegal en construcciónSi ha llegado hasta este punto, creo que ya debes intuir los casos en los que no podemos aconsejar empadronarse, se trata de viviendas ilegales, ya sea por no tener licencia, porque nunca se pidió o bien por haber obtenido una licencia pero no haberse ajustado a esa licencia, por ejemplo, cuando se solicita hacer una nave de aperos de labranza y realmente se ejecuta una vivienda. Y siempre se trata de viviendas no prescritas.

Por viviendas no prescritas nos referimos a aquellas construcciones que se ejecutaron hace pocos años y respecto de las que no han pasado los plazos para que la Administración (Ayuntamientos) pueda iniciarnos un procedimiento de disciplina urbanística que termine en una orden de demolición, de modo que solo es aconsejable empadronarse en dichas construcciones una vez hayan pasado estos plazos y ya no sea posible que nos ordenen la demolición.

Debe tenerse en cuenta que, si yo construyo una vivienda sin licencia y al año siguiente solicito empadronarme en esa vivienda, lo más normal es que el Ayuntamiento le practique el empadronamiento, con lo que se podrá empadronar, y que el Ayuntamiento mandará a la Policía Local para certificar la residencia efectiva para empadronarle en esa vivienda ilegal, pero acto seguido el Ayuntamiento le va a iniciar un procedimiento de disciplina urbanística en el que le van a sancionar por haber ejecutado una obra sin licencia (multas en algunos casos superiores a los 30.000 Euros) y luego le van a ordenar que legalice la obra y si no puede legalizarla porque no cumple con la normativa urbanística de aplicación le van a ordenar la demolición de la vivienda.

Con lo que solicitar un empadronamiento en este tipo de casos es como "pegarse un tiro a uno mismo" porque lo que realmente estamos haciendo es presentar una denuncia formal contra nuestra propia vivienda ilegal, al informar al Ayuntamiento de forma expresa que estamos viviendo en una nueva construcción respecto de la que, hasta ese momento, el Ayuntamiento no tenía conocimiento de su existencia y por eso no había actuado contra ella iniciando los procedimientos de disciplina urbanística que por Ley corresponden. 

 

En conclusión, empadronamiento solo en viviendas ilegales prescritas o bien en viviendas fuera de ordenación, pero nunca en una vivienda ilegal no prescrita porque el daño puede ser desproporcionado y podemos acabar sin vivienda y con una sanción bastante considerable.



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Francia | 05 Jan 2024 08:38 AM
Quiero comprar una casa en la comunidad valenciana. La inmobiliaria dice que no está registrada pero que el ayuntamiento la tiene legalizada. Me han enseñado un catastro del terreno rustico (1.500m) y otro de la casa que dice urbano (80m). Esta casa la puedo legalizar? Registrarla en el registro de la propiedad? Gracias. Un saludo.
M.H Caba | 14 Dec 2015 11:53 AM

No conocemos norma jurídica alguna que impida que un vecino se empadrone en una edificación fuera de ordenación sita en terreno calificado como rústico respecto de la que ya, al parecer, ha prescrito la acción de restablecimiento del orden urbanístico conculcado. En cualquier caso, en principio, esa «ilegalidad» tampoco sería obstáculo para que en la vivienda se empadrone cualquier vecino, salvo que, por motivos graves de seguridad, sanidad salubridad u otros análogos, el Ayuntamiento hubiese prohibido, previos los trámites legalmente impuestos, la habitabilidad en la susodicha vivienda. La jurisprudencia señala que la situación de fuera de ordenación no puede suponer una privación del uso y disfrute del inmueble a niveles confiscatorios. Es preciso armonizar los derechos de los propietarios al uso y disfrute de sus inmuebles, con el interés público que la ordenación urbanística supone


La comprobación de los datos consignados por los vecinos en el Padrón corresponde al Ayuntamiento, como previene el art. 59 del Real Decreto 1690/1986, de 11 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Población y Demarcación Territorial de las Entidades Locales (RP), y aunque no dice nada sobre el procedimiento a seguir cualquier limitación adicional que se imponga desde su Ayuntamiento es contraria a derecho y totalmente arbitraria.


En conclusión, la vivienda está en situación de fuera de ordenación. La única posibilidad de impedir su uso y disfrute era tramitar en su día un expediente de reposición de la legalidad urbanística y, solo cuando se resuelva su demolición, por no ser legalizable, impedir el uso y disfrute de la misma. Hasta entonces, puede servir de vivienda y cabe empadronarse por residencia en ella.

Juan Antonio | 19 Nov 2015 11:06 AM
entiendo la descripción legal de la construcción, pero no veo que hable de como conseguir empadronarse en una.
Yo compré una casa construida fuera de ordenación en La Rioja, la casa es un chalet con todas las comodidades pero construido ilegalmente hace 15 años.
El catastro nos cobra dos recibos de IBI, por un lado la finca como rústica pero por otro nos pasa un recibo por la construcción como si fuese urbana.
El problema es que pese al IBI, el ayuntamiento no reconoce la vivienda como tal y no puedo empadronarme en ella.
No somos riojanos, no tengo otra casa que pertenezca a un familiar en la que poderme empadronar, me gustaría saber si puedo hacer algo.
En teoría ni mis hijos pueden ir al colegio al no estar empadronados en La Rioja.
Gracias anticipadas
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