Mar
08
¿Cómo recurrir la recepción de las obras de urbanización?
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En los casos en los que una urbanización se reciba expresamente por el Ayuntamiento es posible impugnar o recurrir dicho acto de recepción, pero solo en casos en los que las obras de urbanización sean contrarias a las determinaciones de la ordenación urbanística o a los contenidos del Proyecto de Urbanización que se ejecuta. Hemos de tener claro que la recepción de la urbanización es un acto administrativo que debe preceder a toda entrega al uso o servicio público de cualquier obra pública, estamos ante un acto administrativo complejo, que lleva aparejados, de una parte, la verificación física de que la obra se ha realizado...Nov
02
¿Quién paga los gastos de urbanización de una calle?
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Antes de pagar cualquier liquidación de costes de urbanización que se reciba como propietario de una parcela, debe tener muy claro el por qué debe pagarse, el cómo se establecen las cargas, qué conceptos se pueden incorporar en los gastos de urbanización y cuánto cuesta realmente urbanizar. Regla general: corresponde a los propietarios de suelo (parcelas) asumir los gastos de urbanización, es una obligación que origina la propiedad a modo de "carga real" y que acompaña a la finca, de la cual debe responder aquella persona que consta como propietario en el momento en el que se giran y liquidan los gastos de urbanización, sin tener en cuenta a anteriores propieta...Oct
29
Tribunal Supremo: Criterios para clasificar Suelo Urbano Consolidado
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Saber cuándo estamos ante un suelo urbano consolidado o no consolidado resulta muy relevante por el distinto tratamiento respecto de los derechos y deberes que tenemos como propietarios de suelo en uno u otro supuesto. Corresponde a las Comunidades Autónomas establecer los requisitos que debe cumplir el suelo para poder ser encuadrado en suelo urbano consolidado, tal y como reconoce el Tribunal Constitucional (STC 164/2001 y STC 86/2019). No obstante, desde los años 70, con el Texto Refundido Ley del Suelo de 1976, viene siendo común en todas las legislaciones sucesivas, tanto Estatales como Autonómicas, establecer como definició...Oct
10
Plazo para ejecutar demolición de obra ilegal dictada por Ayuntamiento
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Planteamiento de la cuestión: El planteamiento de la cuestión es simple, se ejecutan obras no amparadas en licencia urbanística, el Ayuntamiento incoa un procedimiento para la protección de la legalidad urbanística que terminada declarando que las obras no son legalizables por ser contrarias a la ordenación urbanística vigente y por tanto ordena la demolición de las obras y la reposición de la realidad física alterada. Una vez dictada la resolución que ordena la demolición nos hallamos en el supuesto de un administrado al que le ha sido notificado el correspondiente acto administrativo, concediéndole un determinado plazo para cumplir voluntariamente la orden de reposición mediante una concreta actividad material de demolición gener...Jul
01
Empadronamiento en edificación ilegal en suelo no urbanizable
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El empadronamiento, que se regula en el art. 6 de la Ley 7/1985, de 2 de abril (BOE del 3), Reguladora de las Bases del Régimen Local ( LRBRL) y en los arts. 53 y siguientes del Real Decreto 1690/1986, de 11 de julio (BOE de 14 de agosto), por el que se aprueba el Reglamento de Población y Demarcación Territorial de las Entidades Locales (RP), ha sido objeto de interpretación, entre otras, por la Resolución de 17 de febrero de 2020, de la Presidencia del Instituto Nacional de Estadística y de la Dirección General de Cooperación Autonómica y Local, por la que se dictan instrucciones técnicas a los Ayuntamientos sobre la gestión del Padrón municipal (modificaciones de 2 de diciembre de 2020 y de 3 de febrero de 2023) pero que básicamente sientan ...Sep
22
Reactivar una vieja Licencia para obras nunca ejecutadas o paralizadas
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Problema de las Licencias de obras otorgadas hace muchos años cuando las obras nunca se ejecutan Nuestra legislación urbanística jamás ha admitido la legalidad y compatibilidad de la existencia de las llamadas «licencias en cartera» o «sin plazo» que, con ánimo especulativo, podría defraudar la finalidad pretendida por la Administración con el acto de otorgamiento de la licencia urbanística, ya desde 1955 el art. 15 del RS, subordina la vigencia de las licencias que autoricen una obra al tiempo durante el cual permanezcan o subsistan las condiciones que se hayan fijado, así como el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana...May
22
La reclamación a los propietarios de deudas por gastos de urbanización
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¿Qué son los gastos y costes de urbanización? Entre los gastos de urbanización que deben ser sufragados por la iniciativa privada o los propietarios afectados por una actuación de transformación urbanística, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en línea con la tradición del Derecho urbanístico preexistente, determina en su artículo 18.1.c) que las actuaciones de transformación urbanística comportan para su promotor (iniciativa privada, sea o no propietaria de los terrenos): “Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la ...Ago
04
Te ayudamos a elegir el mejor Posgrado o Máster en Urbanismo
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Muchos profesionales, altamente "titulados", padecen los problemas originados por una mala elección en su formación en materia urbanística. Muchas veces por desconocimiento, por falta de información o por mal asesoramiento, se toman decisiones muy importantes y que suponen una gran dedicación, una fuerte inversión económica y un enorme desgaste y esfuerzo que en muchos casos resulta irrecuperable y que les hace empezar su carrera profesional varias casillas por detrás de sus competidores. ¿Es necesaria la especialización con un Posgrado en Urbanismo? La respuesta es clara y rotunda, hoy día es necesaria e imprescindible una especialización para el ejercicio de cualquier profesión en el ámbito urbanístico, ya seas Licenciado en Derecho,...Oct
29
Las bases del régimen del suelo
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Nota: Artículo redactado antes de la entrada en vigor del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo Interesa resaltar ahora que la LS/2007 modifica profundamente la anterior clasificación del suelo de la LRSV suprimiendo una clase (suelo urbanizable) y también las categorías de suelo urbano (significativamente, el no consolidado). La operación legislativa que exige esta nueva correspondencia es sencilla: el suelo urbano consolidado pasa a ser suelo urbanizado y las demás clases y categorías de suelo pasan a ser suelo rural. 1 Principios básicos El Título II Ley del Suelo...Ene
13
Agrupar fincas no colindantes permite legalizar casas en Suelo Rústico
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Artículo de lectura previa recomendada Este artículo que ahora exponemos es una continuación y mejora de nuestro artículo: "Como legalizar obras sin tener la parcela mínima en suelo rústico" y se redacta en interpretación de la Sentencia Sentencia núm. 942/2000, de 29 de noviembre dictada por el Tribunal Superior de Justicia de Aragón la cual clarifica mucho lo expuesto en nuestro artículo original... Contexto Legislativo en el que se dicó la Sentencia del TSJ de Aragón El art. 13 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (BOE del 26), por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo (LS 2008)...Abr
09
Empadronarse en una vivienda declarada fuera de ordenación o asimilada
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Pretendemos ser claros y concisos, con lo que vamos a resumir en qué tipo de viviendas ilegales o fuera de ordenación podría empadronarse una persona sin ningún tipo de problema y con toda la tranquilidad del mundo, previo trámite administrativo, claro está: Edificaciones ilegales sin licencia pero prescritas Es muy frecuente encontrarnos con este tipo de edificaciones, en origen ilegales por haberlas ejecutado sin licencia pero contra las que nunca se tramita el correspondiente expediente de reposición de la legalidad urbanística (disciplina urbanística), un expediente que debería tramitarse sobre el papel por tratarse de viviendas construidas sin licencia e ilegalizables, pero que a la hora de la verdad siguen existiendo y reconociéndose derechos sobre las ...Ene
04
Datos catastrales que no coinciden con reales tras actos urbanísticos
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Marco normativo: El marco jurídico que debemos tomar en consideración es el texto refundido de la Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, tras la modificación introducida por la Ley 13/2015 de 24 de Junio de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 Febrero 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, así como el Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. ¿Qué e...Sep
10
Las cooperativas de vivienda, baja de socios y devolución del dinero
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¿Qué es una cooperativa de vivienda? Las cooperativas de viviendas tienen como finalidad asociar a personas físicas que precisan una vivienda para sí y las personas que con ellas convivan. También pueden tener como objeto el procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y locales de los socios, la conservación y administración de las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes y la creación y suministros de servicios complementarios, así como la rehabilitación de viviendas, locales y edificaciones e instalaciones complementarias. En definitiva, es la cooperativa, y no el socio, la que puede adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimie...Abr
15
Recepción de obras de urbanización
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Nota: Artículo redactado para una actuación en Andalucía Legislación aplicable: (LOUA) Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. (RGU) Real Decreto 3228/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística. (LRBRL) Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local. Fases: La doctrina viene distinguiendo en la recepción de la urbanización tres fases: a)La Verificación: Consiste la fase de verificación de ...Ago
19
Las licencias de obras para construcciones sin uso específico
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Con independencia de la competencia y atribuciones profesionales de los Arquitectos Técnicos y Aparejadores, así como de la indudable obligatoriedad de la Administración actuante de revisar la competencia del Técnico Interviniente, nos centramos en la posibilidad de que exista una solicitud de licencia para la ejecución de unas obras sin determinar su uso específico, cuyo esclarecimiento zanja cualquier duda en relación a la competencia de los distintos profesionales (Arquitectos Superiores o Arquitectos Técnicos - Aparejadores). Régimen General En atención a que el art. 22.3 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, aprobado por Decreto de 17 de junio de 1955 estable...Mar
24
Instalación provisional de casas prefabricadas MOBILHOME
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Sobre la autorización para la instalación de casas prefabricadas o de madera en suelo no urbanizable, no existe una normativa unánime que permita adoptar una posición clara sobre si las mismas están o no sujetas a licencia urbanística; por ejemplo, en el caso de Andalucía, en el Reglamento de Disciplina Urbanística, se establece expresamente que están sujetas a licencia urbanística: Artículo 8 Actos sujetos a licencia urbanística municipal Están sujetos a previa licencia urbanística municipal...todos los actos de construcción o edificación e instalación y de uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, y, en particular, los siguientes... i) La instalación o ubicación de casas prefabricadas, caravanas fija...May
28
Mi casa es ilegal, tranquilo no tienes nada de que preocuparte
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¿Qué pasa si te compras una casa y a los pocos años descubres, denuncia de por medio, que era ilegal? Muchas veces porque está construida en terreno rústico (no urbanizable), porque está más cerca del mar de lo permitido actualmente (en contra de la Ley de Costas), o porque les estafaron. Aunque muchas otras veces sabían perfectamente cuando la compraron o la construyeron que estaba cometiendo una ilegalidad y es ahora, después de algunos años cuando empiezan a padecer las consecuencias de ser ilegal: No pueden inscribir en el Registro, no tienen los servicios básicos en condiciones (agua, luz, alcantarillado, recogida de basura...). Según los datos manejados por el equipo de "Comando Actualidad...Mar
24
Instalación de casas prefabricadas MOBILHOME en suelo urbanizable
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Sobre la autorización para la instalación de casas prefabricadas o de madera en suelo no urbanizable Salvo en casos excepcionales como el de Andalucía que exige licencia en todo caso, menos para su las instalación dentro de campamentos de turismo o camping legalmente autorizados y en zonas expresamente previstas (Ver art. 8.i del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía) que sujeta a licencia este tipo de instalaciones), no existe en la mayoría de las Comunidades Autónomas una normativa que permita adoptar una posición clara sobre si las mismas están o no sujetas a licencia urbanística; teniendo que recurrir a la jurisprudencia para poder obtener una respuesta a la consulta planteada. Así, si tenemos en cuenta que estas casas prefabricad...Dic
01
La obtención de Licencia obtenida por silencio administrativo
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Evidentemente, la inacción del Ayuntamiento al no resolver expresamente sobre la licencia de obras menores en tiempo legal sería, en principio, susceptible de responsabilidad; pero para que esta tenga lugar, y se establezca la consiguiente indemnización, habría de producirse un daño efectivo y evaluable económicamente al particular solicitante de la licencia. ¿Se ha producido en nuestro caso ese daño o perjuicio, teniendo en cuenta que la licencia no llegó a denegarse expresamente, obteniéndola el solicitante en virtud de la aplicación de silencio positivo legal? De haberse producido el daño, en todo caso, habría de ser acreditado y probado por el presuntamente afectado. El art. 54 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Ré...Mar
08
Acto por el cual se recepciona una obra de urbanización
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La recepción de las obras requerirá la presencia del Alcalde o su delegado, asistido por facultativo municipal o designado por el Ayuntamiento, del facultativo encargado de la dirección de las obras y de la persona o entidad, pública o privada, responsable de la actuación de acuerdo con el sistema de actuación aplicado, asistido de facultativo si lo estima oportuno. Si las obras se encontraran en buen estado y con arreglo a los proyectos y las prescripciones previstas, se darán por recibidas. Se levantará la correspondiente acta, comenzando entonces, sin perjuicio de la asunción de la conservación por el municipio o por la entidad responsable en los supuestos del apartado 3 del artículo 153 de esta Ley, el plazo de garantía, que será de un año...Ago
08
El Acta de recepción de obras de urbanización con deficiencias
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Nota: El presente artículo está orientado a actuaciones en Andalucía como continuación de nuestro artículo sobre la Recpeción de las obras de urbanización. De conformidad con el artículo 154 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, la recepción de las obras de urbanización corresponderá siempre al municipio, de oficio o a instancia de la persona responsable de la ejecución, conservación y entrega de dichas obras. La recepción de las obras requerirá la presencia del Alcalde o su delegado, asistido por facultativo munic...Abr
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Disciplina Urbanística: Debe anotarse una Nota Marginal en el Registro
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Antecedentes en nuestra Jurisprudencia Muchos han sido los intentos legislativos por proteger y evitar la producción de daños y perjuicios económicos al adquirente de buena fe de fincas o construcciones ilegales, no obstante, esta voluntad legislativa ha encontrado un más que considerable obstáculo en la jurisprudencia mayoritaria que venía y viene distinguiendo entre la buena fe extra registral y la protección al tercer adquirente de buena fe. Valga de ejemplo el siguiente planteamiento: Adquirientes de buena fe un inmueble objeto que firman un contrato privado y han abonado más de 200.000 euros y que fueron engañados por los vendedores con un contrato privado plagado de incongruencias jurídicas y terminaron formalizando escritura pública de...Abr
16
Régimen jurídico aplicable al urbanismo
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El urbanismo es una de las más extensas y complejas actividades municipales en relación con el ejercicio de las funciones administrativas; sobre la cual además debemos destacar que tras la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, existe una amplia heterogeneidad de legislaciones aplicables de ámbito autonómico. Los municipios en todo caso tienen de conformidad con el art. 25.1.d) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, competencia en materia de planeamiento, gestión y disciplina urbanística. La legislación aplicable para la tramitación de los...
El Grupo IusLegis. presta una amplia gama de servicios técnicos, jurídicos y administrativos en todos los temas relacionados con la gestión del suelo, su urbanización y la construcción de equipamientos y desarrollos urbanísticos. La gestión urbanística comprende todo el proceso de desarrollo de un suelo: el planeamiento en sus diferentes niveles, los documentos de reparcelación o compensación, los proyectos de urbanización, la contratación y dirección de las obras, la entrega de éstas y las parcelas asignadas a los Ayuntamientos y, en general, todas las actuaciones relacionadas con estas materias. Estas tareas las desarrolla IusLegis. en terrenos propios y en ajenos, tanto de otras Administraciones como de empresas y propietarios privados. Par...May
05
La tasa por tramitar la Licencia se paga incluso cuando la deniegan
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Visto por la Sala Tercera del Tribunal Supremo, constituida en su Sección Segunda por los Magistrados anotados al margen, el presente recurso de casación num. 4267/2007, interpuesto por la FEDERACIÓN DE EMPRESAS DE LA CONSTRUCCIÓN DE ZARAGOZA (FECZA), representada por Procurador y bajo la dirección de Letrado, contra la sentencia dictada, con fecha 25 de junio de 2007, por la Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Segunda, del Tribunal Superior de Justicia de Aragón en el recurso de dicho orden jurisdiccional seguido ante la misma bajo el num. 104/2005 que versó sobre la aprobación de la Ordenanza Fiscal num. 13 del Ayuntamiento de Zaragoza reguladora de las Tasas por prestación de servicios urbanísticos para el año 2005. No ha comparecido como part...May
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Carácter reglado del suelo urbano y los convenios urbanísticos de planeamiento
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Nota: Artículo redactado con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo El suelo urbano es el que es. Pero podría afirmarse que es, hoy más que nunca, uno y trino, pues es uno a efectos catastrales y fiscales, otro a efectos urbanísticos y otro, diferente, a efectos de la normativa estatal de suelo y valoraciones. No cabe mayor diversidad ni, probablemente, mayor confusión para el ciudadano. Pero que las leyes aboquen a esa diversidad de situaciones de algo que, en el sentir del ciudadano, parece similar, no lo justifica todo y, en particular, no justifica la clasificación indiscriminada de suelo urbano para...